冷暖自知，新之江的三重人生

过去十多年中，九溪玫瑰园和南都高尔夫两大经典别墅盘的建成，令人信服地赋予之江旅游度假区“豪宅标杆”的尊贵地位。显然，当政府将之江从面积9.88平方公里扩容至50.78平方公里之时，是希望扩展出的“新之江”能承袭“老之江”的贵气，继续创造杭州楼市的传奇。

然而，此一时，彼一时。板块容积率的普遍提高，令“新之江”的产品类型与“老之江”大异其趣；过于广袤分散的地域范围，楼盘开发节奏的稀疏，使得市场的注意力始终难以聚焦。好在天生丽质终难自弃，慢热的新之江在积蓄了五年的力量之后，终于迎来多个楼盘同时发力的繁荣时期；与此同时，新之江三大细分板块之间的竞争，亦日趋激烈。

高尔夫球场+美院，等待被认可的奢华

2000亩的西湖国际高尔夫球场、800亩的中国美院象山校区，以及熙熙攘攘的转塘镇，夹峙出一个面积约1平方公里的居住板块，生长着“新之江”体量最大的两个楼盘：高尔夫艺墅和新帝·朗郡。

新帝·朗郡总建筑面积28万平方米，园区包含9栋高层住宅、13栋联排住宅和8栋双联住宅，由杭州红石房产与浙江东方集团合作开发。朗郡的建筑形式基本上是深圳著名高尔夫豪宅中信·红树湾的翻版，设计者甚至也是澳大利亚柏涛的同一个团队。

作为杭州的第一个高尔夫球场景观高层产品，朗郡高层公寓以250-300方的大户型作为主打，清晰地表明了“高举高打”的思路。其规划设计颇为“小清新”：整体正南偏西8°、东高西低的布局，在满足了日照、兼顾了杭州季候风特点的同时，亦能最大限度饱览高尔夫球场和山景，让景观充分地渗透至朗郡内部。尤其是借鉴自红树湾的“U”形大阳台，最大尺度达到6米×4.8米，让人对空中的观景生活充满想像。

2007年夏天，几乎与朗郡正式开工同时，杭州金都房产与香港九龙仓合作拿下朗郡东面的37号与43号地块，楼面地价分别为9680元/平方米和10004元/平方米。不过，朗郡2008年开盘之后即遭遇市场由热转冷，首批推出的大户型定价相当保守。在万科打折事件之后，新推的小户型售价甚至一度低于9000元/平方米。

让人看不懂的楼市，其衰也忽焉，其兴也勃焉。此后杭州楼市的剧烈反转，仍旧支撑起金都与九龙仓在此打造豪宅的决心。去年下半年，以“云端中的三芒星”为符号的高尔夫艺墅正式开盘。这个位于球场南缘的52万方高层建筑群繁茂、绚烂，集合了几乎当下所有的最尖端住宅科技，参观过样板房者大多不吝赞美之辞。然而，生逢国家新一轮调控，套均总价约1000万元的高尔夫艺墅西区去化缓慢。

无论高尔夫艺墅还是朗郡，都是业界公认的好产品，环境也相当宜人，为何一遇宏观调控就“伤不起”？配套的滞后是一大原因。朗郡开盘时，中国美院象山校区整体使用不过刚刚一年，大学对社区氛围的拉动力尚不明显；朗郡北面到留泗路的出口和南面的望江山隧道，在2008年都未开通，交通不畅。消费习惯是另一原因。老之江以排屋别墅产品为主，习惯上被视为第二居所大本营；在这里购买大户型高层做第一居所，有待人们的观念转变。此外，之江本地产业人口太少，缺少忠实的地缘客户，一遇调控自然波动较大。

回过头来看，我们也许不难理解操盘者当初的乐观情绪。在“新之江”的三个细分板块中，这里无疑是人气最旺、优质资源最多、离老之江也最近的一个；而且，除非西湖高尔夫二期能够破冰启动，这里将不再有宅地供应。在每个中国城市，高尔夫球场都是最佳的“豪宅伴侣”，高尔夫艺墅和朗郡的稀缺性将在今后几年内逐渐表现出来。

面对市场的抗性，高尔夫艺墅如今已果断地调整了规划思路。本月中旬，高尔夫艺墅东区就将首推88方小户型，在保留西区的尖端智能科技配置和超低密度外，总价变化明显。据说其中一栋毛坯交付的房源可能低至170万元，并且还赠送“奢侈”的环景花池。

拨开调控的迷雾，这一区块的核心价值还是相当坚实。如果你信奉巴菲特的“价值投资”理念，那么高尔夫艺墅和朗郡可谓最好的样本。

新之江西南板块，“排屋+高层”规划是主流

西南板块是“新之江”离老城最远的一个区块，由于拥有优质的山景资源，加上容积率普遍不高，从早年的赞成·岭上，到后来的中海雅戈尔·篁外，以及即将推出的天阳·云筑，“排屋+高层”成为此地楼盘的共同特征。

最早进驻这个区块的，当属2007年开盘的赞成·岭上。在群山环绕之中，岭上选择了两种建筑形态——排屋、山景公寓，按南、北分为两个区块排列，位于南侧的排屋与北侧的小高层公寓以花园庭院分隔。这个楼盘开盘时销售情况不错，在2008年楼市危局中又选择了以超低价迅速清盘。目前，这个楼盘已经交付。

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