近年来，江苏房企凤凰股份的房地产主业业绩连年下滑，2017年和2018年（扣非后亏损）连续两年业绩为亏损状态。虽然其预计在2019年扭亏为盈，但主要归功于偿还债务后财务费用的降低以及全资子公司参股南京证券的分红，主营业务可持续盈利能力仍面临较大挑战。

　　2020年1月20日晚间，凤凰股份公布了2019年业绩预告，预计2019年年度实现归属于上市公司股东的净利润约为6100万元至8800万元，与上年同期相比预计减少4.76亿元至5.03亿元，同比降幅高达84.40%至89.19%。

　　在“ST”边缘“危险试探”的凤凰股份在2019年扣非后实现扭亏为盈，但实现盈利的主要原因是2019年公司债兑付后财务费用较2018年同期减少，以及2019年收到全资子公司参股南京证券的分红。Wind数据显示，凤凰股份通过全资子公司江苏凤凰置业有限公司持有南京证券6.28%的股份。

　　不过，凤凰股份主营业务的经营情况却不太乐观，近年来业绩低迷的同时，其商品房销售面积、销售金额双双缩水，且2019年全年无新增项目。此外，凤凰股份2019年三季度营业收入存在一定勾稽异常，也令人怀疑其财务数据的真实性。

　　全年无新增土储

　　办公楼项目面临“去化难”

　　2019年，受国家政策调控影响，房地产市场面临土地拍卖制度变革、房地产税立法、房企融资渠道管控等诸多不利影响因素，房地产市场政策持续高压态势。凤凰股份也曾在其财务报告中坦言，在融资政策趋紧和管控政策趋严的楼市政策背景下，融易资讯网，公司作为中小型房企，抵御行业风险能力较弱。

　　实际上，凤凰股份在抵御行业风险方面的弱势已经在近年来的财务数据中有所体现。凤凰股份曾在2017年连续四个季度录得亏损，2017年末凤凰股份扣非后归母净利润的亏损额度高达1.6亿元。虽然凤凰股份在2018年四季度实现净利润回正，但全年扣非后归母净利润仍为负，录得亏损2705.32亿元。

　　从凤凰股份2019年的营业收入结转情况来看，其上半年净利润小幅上涨实现扭亏为盈，主要是由于当期公司在宜兴与镇江两个项目集中交付，且项目毛利好于2018年同期交付的楼盘；与此同时，2019年上半年，部分16凤凰01债回售兑付，有息负债减少，利息费用相应减少。

　　不过，在前两个季度实现盈利后，公司第三季度（7~9月）后仍录得亏损。其三季报显示，第三季度（7~9月）营收为1.48亿元，同比下滑28.6%。

　　此外，凤凰股份近年来的销售回款情况也不太乐观，虽然2019年第四季度实现了一定程度的销售增长，但其前三个季度的销售面积与销售金额均处于大幅下滑状态。凤凰股份披露的房地产项目经营情况简报显示，公司2019年前三个季度商品房合同销售面积分别为1.17万㎡、1.13万㎡、1.87万㎡，分别同比减少68.63%、70.11%、48.06%；商品房合同销售金额分别为，1.08亿元、1.27亿元、2.36亿元，分别同比减少68.88%、66.32%、42.72%。项目销售情况的下滑，也直接导致凤凰股份2019年三个报告期的经营活动产生的现金净流量净额均为负值。

　　值得关注的是，凤凰股份2019年全年无任何新增土储，仅第二季度新开工无锡怡然居项目，新开工面积为5.34万㎡。这或许与凤凰股份的经营战略有关，凤凰股份方面曾表示，公司未来的主要战略是加大存货去化的力度。

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