地产下半场一二线核心城市逐渐由增量时代转向存量时代。旧城改造、城市更新开始成为房企们打拼的新战场，百强房企纷纷迈入战略转型的“通道”。

2020年3月，景瑞控股旗下悦樘公寓和办公两大平台强强整合，升级为专注存量资产管理的景瑞不动产平台，聚焦城市更新及适配土地，提出稳健盈利下“有质量”的规模化，目前于“京沪苏杭”四大城市在营公寓11家，商办项目3个，成功退出资产2个，累计资产管理规模近90亿；力争在未来3年管理规模破200亿，实现资本化IPO，最终进入市场化民营不动产管理机构第一梯队。

带着对景瑞不动产平台的好奇，地产总裁内参专程奔赴上海，深度采访了景瑞控股合伙人、助理总裁、景瑞不动产总裁耿俊峰先生。

耿俊峰先生

景瑞控股合伙人、助理总裁

景瑞不动产总裁

中国写字楼市场发展至今已经历四个阶段，由上世纪80年度在深圳兴起，而后外资进入中国开发建设写字楼，并逐步开始考虑并注重以客户需求为导向，加入绿色环保办公理念，以智能化提升舒适度与便捷度。写字楼市场经过几十年的发展与演变，运作模式日趋成熟，能够不断贴合需求者愈发多元的商办空间及服务要求，并基于大量的供需获得稳定的收益。而长租公寓受政策导向影响，大规模兴起发展于2015年，至今赛道聚集各类不同类型的入局者，就百强房企便有近半参与布局长租公寓业态。

上海|景瑞张江中心实景图

与其他房企大多深耕单一市场有所不同，景瑞不动产聚焦存量时代下的长租公寓、办公两大细分市场，战略布局公寓业态，办公为机会型业态。双管齐下规避了获取项目局限、单一的问题，也增强了资源获取能力。

不仅如此，组合模式容易形成战略上互补。纯办公模式的周期性机会较强，而公寓市场能够抵抗经济周期，可以和办公组合形成整体的抵御经济周期与风险的能力。研究发现，在欧美国家长租公寓抗风险能力强，即使在经济危机时出租率亦可高达89%，形成稳定的现金流，长租公寓逐步成为多元化企业抵抗经济周期的兜底产业。经过几年的发展与调整，如何看待国内长租公寓市场？基于市场，景瑞不动产心怀怎样的目标？耿俊峰表示，长租公寓崛起的“天时”已经到来。这是地产存量时代一个超级赛道，景瑞预测，未来10年内中国长租公寓市场规模将达到4.6万亿规模。

国家政策对长租公寓持续利好。2015年至今，“租售并举”等数十条相关利好政策密集出台，政府租赁供地大量增加，ABS、ABN等金融支持同步跟进……从一系列全方位的国家政策层面可以看出，国家在全面支持长租公寓规范化、机构化、规模化发展。

不仅是天时，相对欧美成熟的长租公寓市场，中国本土租赁需求正在上升期，需求巨大而澎湃。在欧美房地产领域，公寓租赁是一个成熟且巨量的市场，美国目前租赁市场总规模超5000亿美金，近4300万个租赁家庭;对比中国，当下租赁人口约为美国2倍，但成交额仅为美国1/3。

中国本身就是全球人口大国，加上核心城市房价高企，国内首次置业以及初婚初育年龄在持续延后拉长租赁周期，如此以来，中国核心城市公寓租赁市场需求体量正处于上升期。

好行业、好空间、好阶段，那么长租公寓这个超级赛道的“选手”水准如何？这个国家租购并举鼓励的风口行业，竞争生态又如何呢？

对此，景瑞不动产有系统的研究。百强房企有近半进入长租公寓这个超级赛道。截止目前，包括景瑞在内的近半数百强房企展开了公寓业务；中国各大金融机构及各地方强势力国企等纷纷投资入股物业或公寓平台。显然，这个风口，各行各业都想分一杯羹，或者成为行业“执牛耳者”！

虽然巨头纷纷进入，但从全局来看，长租公寓行业分散度极高，经营普遍粗放，整体缺乏专业机构运作。当前租赁行业进入门槛低，鱼龙混杂，部分公寓品牌缺乏长效盈利模式，单纯依赖租金很难形成规模效应和稳定盈利。

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