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    CCXI-20210257D-01
    
    上海大宁资产经营(集团)有限公司面向合格投资者
    
    公开发行2021年可续期公司债券(第一期)信用评级报告
    
    项目负责人:江林燕 lyjiang@ccxi.com.cn
    
    项目组成员:杨 成 chyang@ccxi.com.cn
    
    电话:(021)60330988
    
    传真:(021)60330991
    
    2021年01月26日
    
    China Chengxin International Credit Rating Co.,Ltd.
    
    声 明
    
    ?本次评级为发行人委托评级。除因本次评级事项使中诚信国际与评级对象构成委托关系外,中诚信国际
    
    与评级对象不存在任何其他影响本次评级行为独立、客观、公正的关联关系;本次评级项目组成员及信用
    
    评审委员会人员与评级对象之间亦不存在任何其他影响本次评级行为独立、客观、公正的关联关系。
    
    ?本次评级依据评级对象提供或已经正式对外公布的信息,相关信息的合法性、真实性、完整性、准确性
    
    由评级对象负责。中诚信国际按照相关性、及时性、可靠性的原则对评级信息进行审慎分析,但对于评级
    
    对象提供信息的合法性、真实性、完整性、准确性不作任何保证。
    
    ?本次评级中,中诚信国际及项目人员遵照相关法律、法规及监管部门相关要求,按照中诚信国际的评级
    
    流程及评级标准,充分履行了实地调查和诚信义务,有充分理由保证本次评级遵循了真实、客观、公正的
    
    原则。
    
    ?本评级报告的评级结论是中诚信国际遵照相关法律、法规以及监管部门的有关规定,依据合理的内部信
    
    用评级流程和标准做出的独立判断,不存在因评级对象和其他任何组织或个人的不当影响而改变评级意见
    
    的情况。本评级报告所依据的评级方法在公司网站()公开披露。
    
    ?本信用评级报告对评级对象信用状况的任何表述和判断仅作为相关决策参考之用,并不意味着中诚信国
    
    际实质性建议任何使用人据此报告采取投资、借贷等交易行为,也不能作为使用人购买、出售或持有相关
    
    金融产品的依据。
    
    ?中诚信国际不对任何投资者(包括机构投资者和个人投资者)使用本报告所表述的中诚信国际的分析结
    
    果而出现的任何损失负责,亦不对发行人使用本报告或将本报告提供给第三方所产生的任何后果承担责任。
    
    ?本次评级结果中的信用等级自本评级报告出具之日起生效,有效期为受评债券的存续期。债券存续期内,
    
    中诚信国际将按照《跟踪评级安排》,定期或不定期对评级对象进行跟踪评级,根据跟踪评级情况决定评级
    
    结果维持、变更、暂停或中止评级对象信用等级,并及时对外公布。
    
     2 上海大宁资产经营(集团)有限公司面向合格投资者公开发行2021
    
    China Chengxin International Credit Rating Co.,Ltd.
    
    [2021]0257D
    
    上海大宁资产经营(集团)有限公司:
    
    受贵公司委托,中诚信国际信用评级有限责任公司对贵公司及贵
    
    公司拟发行的“上海大宁资产经营(集团)有限公司面向合格投资者
    
    公开发行2021年可续期公司债券(第一期)”的信用状况进行了综合
    
    分析。经中诚信国际信用评级委员会最后审定,贵公司主体信用等级
    
    为 +AA ,评级展望为稳定,本期公司债券的信用等级为 +AA 。
    
    特此通告
    
    中诚信国际信用评级有限责任公司
    
    二零二一年一月二十六日
    
    北京市东城区朝阳门内大街南竹杆胡同2号银河SOHO6号楼
    
    邮编:100010 电话:(8610)6642 8877 传真:(8610)6642 6100
    
    Building 6, Galaxy SOHO, No.2 Nanzhuganhutong,ChaoyangmenneiAvenue,
    
    China Chengxin International Credit Rating Co.,Ltd.
    
    发行要素
    
          发行主体          本期规模                 发行期限                      偿还方式                  发行目的
      上海大宁资产经营    不超过人民币6     基础期限为3年,在约定的基础     本期债券在破产清算时的清    募集资金扣除相关发行
      (集团)有限公司    亿元(含6亿      期限末及每个续期的周期末,发    偿顺序等同于发行人普通债    费用后,拟全部用于偿
                              元)            行人有权行使续期选择权                  务                还公司有息债务本金
    
    
    评级观点:中诚信国际评定上海大宁资产经营(集团)有限公司(以下简称“大宁资产”或“公司”)主体信用等级为AA+,评
    
    级展望为稳定;评定“上海大宁资产经营(集团)有限公司面向合格投资者公开发行2021年可续期公司债券(第一期)”的债项
    
    信用等级为 AA+。中诚信国际肯定了静安区拥有的区位优势、公司在静安区城市建设进程中的重要地位、拥有良好的发展前景
    
    等方面的优势对公司整体信用实力提供了有力支持。同时,中诚信国际关注到旧区改造业务自主性较弱、期间费用对经营性业务
    
    利润侵蚀较大以及受限资产规模较大等因素对公司经营及信用状况造成的影响。
    
    概况数据 渐积聚,资产升值较快,随着大宁中心广场四期以及星光耀广场的出
    
       大宁资产(合并口径)     2017     2018     2019     2020.9     租率提升,加之在建项目完工并投入运营,公司物业出租的租金收入
    总资产(亿元)             159.76    182.36    184.18    234.68     将有较大的增长空间,这将提升公司业务获现能力。
    所有者权益合计(亿元)      73.43     77.39     78.58     87.95
    总负债(亿元)              86.32    104.97    105.60    146.73     关  注
    总债务(亿元)              73.07     88.89     89.62    131.18     ?公司旧区改造业务自主性较弱,收入稳定性不足。公司的旧区改造
    营业总收入(亿元)          5.55      7.68      7.45      5.26      等业务主要按照区政府的年度规划开展,公司自主性相对较弱,此外
    经营性业务利润(亿元)      0.11      -0.47      0.33      -0.80     房地产市场的波动也增大了土地市场的不确定性,同时也增加了公
    净利润(亿元)              0.87      0.50      0.61      -0.38
    EBITDA(亿元)             3.30      4.54      4.95       --       司旧区改造业务收入的不确定性。
    经营活动净现金流(亿元)    3.41      4.88      -3.24      1.26      ?期间费用对经营性业务利润侵蚀较大。近年来公司期间费用规模
    收现比(X)                   1.06      0.92      1.19      0.92      较大,2017~2019年及2020年1~9月,公司期间费用合计分别为3.58
    营业毛利率(%)               49.72     50.51     60.70     59.55     亿元、5.44亿元、5.82亿元和4.90亿元,期费收入占比分别为64.60%、
    应收类款项/总资产(%)        12.69     14.25     10.48     9.23
    资产负债率(%)               54.03     57.56     57.34     62.52     70.76%、78.04%和93.07%,对经营性业务利润形成较大侵蚀;同期,
    总资本化比率(%)             49.88     53.46     53.28     59.86     公司经营性业务利润分别为0.11亿元、-0.47亿元、0.33亿元和-0.80
    总债务/EBITDA(X)           22.12     19.58     18.10      --       亿元。
    EBITDA利息倍数(X)          1.07      1.03      1.08       --
    
    
    注:1、中诚信国际根据2017年~2019年审计报告及2020年三季度未经审计 ?受限资产规模较大。截至2020年9月末,公司投资性房地产、在
    
    的财务报表整理;2、所有者权益包含少数股东权益,净利润包含少数股东损 建工程等资产因抵押借款而受限,受限规模合计106.95亿元,占期
    
    益;3、公司提供的2020年三季度财务报表未经审计且公司未提供现金流量补 末总资产的比重为45.57%,规模较大,对公司资产整体流动性产生
    
    充表,故相关指标无效。
    
    正 面 一定影响。
    
    评级展望
    
    ?区域经济实力强,区位优势显著。公司隶属于静安区国资委。静安
    
    区地处上海中心城区,经济实力较强,为公司业务开展提供了良好的 中诚信国际认为,上海大宁资产经营(集团)有限公司信用水平在未
    
    外部环境。 来12~18个月内将保持稳定。
    
    ?可能触发评级上调因素。公司资本实力显著扩充,物业资产规模和
    
    ?公司职能定位明确,业务来源有保障。公司是静安区“中部繁荣”
    
    重点工程的主要建设主体,承担了大宁国际区域城市建设的业务职 质量大幅提升,商圈聚集效应等级提升,盈利大幅增长且具有可持续
    
    能,重点开发结合商务、休闲、生态的大型城市综合体,职能明确, 性。
    
    业务开展较有保障。 ?可能触发评级下调因素。地方经济环境恶化或公司地位下降,使得
    
    股东及相关各方支持能力下降,支持意愿减弱;公司财务指标出现明
    
    ?公司商业服务资产升值快,租金收入增长空间较大。公司未来经营
    
    重点聚焦于大宁板块内新建经营性物业的经营,该地段商业氛围逐 显恶化,再融资环境恶化及备用流动性减少;核心经营性资产划出或
    
    特殊因素使得经营性物业出租率大幅下滑等。
    
    同行业比较
    
                                     2019年上海市静安区部分基础设施投融资企业主要指标对比表
                  公司名称                  总资产       所有者权益     资产负债率      营业收入        净利润       经营活动净现
                                           (亿元)        (亿元)        (%)        (亿元)       (亿元)      金流(亿元)
     静安投资                             100.74          53.16          47.23           1.34           0.31           -0.80
     静安置业                              78.58          29.93          61.91          10.16           0.64           -0.84
     大宁资产                             184.18          78.58          57.34           7.45           0.61           -3.24
    
    
    注:“静安投资”为“上海静安投资有限公司”简称;“静安置业”为“上海静安置业(集团)有限公司”简称。
    
    资料来源:中诚信国际整理
    
     4 上海大宁资产经营(集团)有限公司面向合格投资者公开发行2021
    
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    发行主体概况 公司目前主要承担静安区中北部城市建设,是
    
    上海大宁资产经营(集团)有限公司成立于 静安区内“中部繁荣”重点工程的主要建设主体,2008年7月22日,系根据原上海市闸北区国有资 经营范围包括旧区改造、物业租赁、贸易销售和工产监督管理委员会1(以下简称“原闸北区国资委”) 程施工等。
    
                                                    《关于同意成立上海大宁资产经营有限公司的批               表全1:称大宁资产主要子公司(简称%)持股比例
                                                    复》(闸国资[2008]128号),由原闸北区国资委以    上海大宁建设投资管理有限公司    大宁建投     100.00
                                                    货币资金出资设立,注册资本1.00亿元,初始注册     上海大宁绿地开发建设有限公司    大宁绿地开发  100.00
                                                                   名称为“上海大宁资产经营有限公司”。2010年9月        上海市闸北区商业资产经营有限公司  商业资产      100.00
     上海大宁商业投资有限公司         大宁商投      100.00
                                                    19日,根据原闸北区国资委《关于同意向上海大宁    上海闸北安居房产开发有限公司    安居房产     100.00
    
    
    资产经营有限公司股权增资的批复》(闸国资 上海宁嘉房地产开发有限公司 宁嘉公司 100.00
    
    资料来源:公司提供,中诚信国际整理
    
    [2010]89号),原闸北区国资委对大宁资产增加注
    
    册资本10.30亿元,其中以货币出资3.10亿元、以 本期债券概况
    
    其持有的上海金贸资产投资有限公司、上海金贸实 本期债券发行规模不超过人民币6亿元(含6
    
    业有限公司和上海市闸北区商业资产经营有限公 亿元),基础期限为3年,在约定的基础期限末及每
    
    司的100%股权,分别作价出资0.18亿元、4.74亿 个续期的周期末,发行人有权行使续期选择权,按
    
    元和2.28亿元,增资后公司注册资本为11.30亿元。 约定的基础期限延长1个周期,在发行人不行使续
    
    2011年10月,根据原闸北区国资委《股东决定书》, 期选择权时全额到期兑付。本期债券采用固定利率
    
    公司名称变更为“上海大宁资产经营(集团)有限公 形式,单利按年计息,不计复利。本期债券附设发
    
    司”。2012年7月,根据原闸北区国资委《关于同 行人递延支付利息权,除非发生强制付息事件,本
    
    意对大宁资产经营(集团)有限公司增资的批复》 期债券的每个付息日,发行人可自行选择将当期利
    
    (闸国资[2011]122号),原闸北区国资委对大宁资 息以及按照本条款已经递延的所有利息及其孳息
    
    产增加注册资本18.70亿元,公司注册资本金增至 推迟至下一个付息日支付,且不受到任何递延支付
    
    30.00 亿元,增加的注册资金由评估作价后的实物 利息次数的限制,在发行人不行使递延支付利息权
    
    资产(79套产权房、85套使用权房、共和新路2440 的情况下,每年付息一次。本期债券本息支付将按
    
    号土地使用权)和货币资金两部分组成。2016年7 照证券登记机构的有关规定统计债券持有人名单,
    
    月18日,根据上海市静安区人民政府《关于同意变 本息支付方式及其他具体安排按照证券登记机构
    
    更原闸北区国有资产监督管理委员会全资、控股及 的相关规定办理。本期债券在破产清算时的清偿顺
    
    参股企业出资人的批复》(静府复[2016]2号),公 序等同于发行人普通债务。本期债券的募集资金扣
    
    司股东由原闸北区国资委变更为上海市静安区国 除相关发行费用后,拟全部用于偿还公司有息债务
    
    有资产监督管理委员会(以下简称“静安区国资委”), 本金。
    
    章程修订及工商登记手续均已完成。截至2020年9 宏观经济和政策环境
    
    月末,公司注册资本和实收资本均为30.00亿元,
    
    控股股东及实际控制人均为静安区国资委,纳入合 宏观经济:2020年,中国经济经历了因疫情冲
    
    并范围的子公司合计33家,其中一级子公司24家, 击大幅下滑并逐步修复的过程,GDP同比增长2.3%,
    
    二级子公司9家。 是大疫之年全球唯一实现正增长的主要经济体。受
    
    1 原闸北区与静安区已于2015年11月合并为静安区。
    
     5 上海大宁资产经营(集团)有限公司面向合格投资者公开发行2021
    
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    低基数影响,2021年经济增长中枢将显著高于2020 露,在适当推动债务市场化处置的同时,仍需防范
    
    年,全年走势前高后低。 区域风险暴露对金融市场带来的冲击。
    
    2020 年经济运行基本遵循了“疫情冲击—疫 宏观政策:2020年12月中央经济工作会议明后修复”的逻辑,疫情冲击下一季度GDP同比大幅 确提出,“宏观政策要保持连续性、稳定性、可持续下滑,二季度以来随着疫情得到控制和稳增长政策 性”,这意味着宏观政策将不会出现“急转弯”,但效果的显现逐步修复。从生产侧来看,工业生产反 随着经济修复,宏观政策边际调整不可避免。财政弹迅速且在反弹后维持了较高增速,服务业生产修 政策将在 2020 年超常规发力的基础上边际收紧,复相对较为缓慢。从需求侧来看,政策性因素先复 但大幅收缩概率较低;货币政策将继续向常态化回苏、市场性因素后复苏是其典型特征。这一特征在 归,坚持稳健灵活,保持流动性合理充裕,继续积投资方面表现得尤为明显:基建投资、房地产投资 极引导资金精准投向实体经济。值得一提的是,在率先复苏,市场化程度较高的制造业投资恢复较为 着力构建以内循环为主体的新发展格局背景下,国缓慢;国有投资恢复较快,民间投资恢复相对较慢。 内产业链、供应链堵点有望进一步打通,为短期经此外,居民消费等受市场因素制约较大的变量改善 济复苏和中长期经济增长提供新动力。
    
    有限。出口的错峰增长是需求侧最为超预期的变量, 宏观展望:疫后修复仍然是 2021 年经济运行
    
    中国在全球率先复工复产为出口赢得了错峰增长 的主旋律。从全年经济运行的走势来看,受基数效
    
    的机会,使出口在下半年出现高速增长。从价格水 应的影响,2021 年中国经济增长中枢将显著高于
    
    平来看,“猪周期”走弱背景下CPI回落,需求疲 2020年,甚至高于新常态以来的历年平均水平。基
    
    弱PPI低位运行,通胀通缩压力均可控。但值得关 数效应导致的高增长将突出表现在第一季度,后续
    
    注的是,虽然经济延续修复,但季调后的GDP环比 将逐步回落,全年呈现“前高后低”走势。但值得
    
    增速逐季回落,经济修复动能边际趋弱。 关注的是,宏观经济数据同比高位运行与微观主体
    
    宏观风险:尽管经济持续修复,但2021年经济 感受分化较大,宏观经济分析需高度关注微观主体运行仍面临内外多重挑战。从外部环境看,新冠疫 运行所面临的实际困难及经济数据的环比变化。情发展的不确定性依然存在,疫情对逆全球化的影 中诚信国际认为,虽然2021年政策性因素对响短期内仍不会消除,大国博弈风险仍需担忧,外 经济的支撑将有所弱化,但随着市场性因素的逐步部不确定性、不稳定性持续存在。从国内因素看, 发力,经济修复趋势将持续,但仍需警惕疫情反复经济修复仍然面临多重挑战。首先,国内经济复苏 可能导致的“黑天鹅”事件。从中长期来看,中国并不平衡,存在结构分化,这将影响经济修复的可 市场潜力巨大,畅通内循环将带动国内供应链、产持续性和质量。其次,应对疫情的稳增长政策导致 业链运行更为顺畅,中国经济中长期增长韧性持续非金融部门债务增长加快,宏观杠杆率上扬,还本 存在。
    
    付息压力突出,需警惕债务风险超预期释放引发系 区域经济环境
    
    统性风险。再次,2020年信用风险呈现先抑后扬走
    
    势,一些体制性、周期性、行为性信用事件强烈冲 上海市保持了较好的经济和财政增速,综合竞争实
    
    击资本市场,2021年随着政策调整以及债务到期压 力位于全国前列,且其较好的产业结构为其未来的
    
    力加大,信用风险释放或将加速,尤其需要警惕国 持续稳定发展奠定了基础
    
    企信用风险频发导致信用体系重构,加剧市场波动。 上海位于中国东部,地处长江入海口,面向太
    
    第四,2020年以来政府部门显性及隐性债务压力均 平洋。上海是中国最大的经济中心、重要的国际航
    
    有所加大,2021年随着对地方政府债务管理的加强, 运中心,肩负着面向世界、推动长三角地区一体化
    
    地方政府债务风险或将在部分高风险区域有所暴
    
     6 上海大宁资产经营(集团)有限公司面向合格投资者公开发行2021
    
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    和长江经济带发展的重任,在全国经济建设和社会 2020年前三季度,上海市公共财政预算支出5,304.0
    
    发展中具有十分重要的地位和作用。上海在科尔尼 亿元,政府性基金支出2,170.1亿元。近年来上海市
    
    发布的2019年全球城市综合排名中排名世界第19 公共财政平衡率均在85%以上,财政自给能力较强。
    
    位,中国第3位;在2019年全球城市营商环境指 截至2019年末,上海市政府债务余额为5,722.1
    
    数暨百强城市排行榜中,上海排名世界第48位,中 亿元,其中一般债务余额2,787.7亿元,专项债务余
    
    国第4位。截至2019年末,全市常住人口总数为 额2,934.4亿元,地方政府债务率为46.1%,债务规
    
    2,428.14万人。 模适度,风险总体可控。
    
    作为全国经济实力最雄厚和最发达的中心城 表2:近年来上海市主要财政收支指标(亿元)市之一,近年来上海市经济发展态势良好。 项目 2017 2018 2019 2020.1~9
    
                                                                   2017~2019年及2020年前三季度,上海市地区生          公共财政预算收入     6,642.3   7,108.1   7,165.1   5,613.6
                                                                   产总值分别为  30,632.99 亿元、32,679.87 亿元、       其中:税收收入       5,865.5   6,285.0   6,216.3      -
     政府性基金收入       1,960.6   2,095.4   2,418.1   2,429.5
                                                    38,155.32亿元和27,301.99亿元,分别较上年增长      公共财政预算支出    7,547.6   8,351.5   8,179.3   5,304.0
                                                              、     、                                                政府性基金支出       2,044.9   2,351.9   2,580.0   2,170.16.9%6.6%  6.0%和-0.3%。2020年前三季度,上
                                                                   海市第一产业增加值55.03亿元,下降18.0%;第        资公料共来财源政:平公衡开率数据,中诚88信.0国1%际评整8理5.11%87.60%   105.84%
    
    
    二产业增加值7,009.63亿元,下降2.9%;第三产 静安区凭借良好的区位优势以及在上海市所处的
    
    业增加值20,237.33亿元,增长0.7%。2019年,按 举足轻重的地位,经济实现较快增长,“一轴三带”
    
    常住人口计算的上海市人均生产总值为15.73万元。 发展战略进展顺利,预计未来经济实力将随之获得
    
    2017 年,上海市完成全社会固定资产投资总 进一步增强额7,246.60亿元。2017~2019年,上海市全社会固定资产投资总额比去年同期分别增长 7.3%、5.2% 静安区位于上海市中心区域,东与黄浦区、虹和5.1%。其中2019年,上海市制造业投资在新能 口区、宝山区为邻,西与长宁区、普陀区、宝山区源汽车、电子信息等一批大项目的带动下,比上年 交汇,南与徐汇区衔接,北与宝山区接壤。“静安”增长 21.1%,六个重点工业行业投资增长 24.2%。 因境内古刹静安寺而得名。2015年10月,国务院其中,生物医药制造业投资增长79.0%,汽车制造 批复原闸北、静安两区“撤二建一”,设立新的静业投资增长48.5%,石油化工及精细化工制造业投 安区。2016年3月,“撤二建一”工作完成,新的静资增长 36.6%,电子信息产品制造业投资增长 安区成立。新的静安区总面积 37 平方公里,下辖12.9%,工业投资持续增长较快。2020年1~10月, 13个街道1个镇,276个居(村)委会。静安区历上海市全社会固定资产投资总额同比增长 10.9%。 史文脉悠久、城市环境优美、商业商务发达、创新
    
    随着经济的稳定增长,上海市财政实力持续增 活力迸发、信息交通便捷,是上海市对外交流的重强。2017~2019年,上海市一般公共预算收入保持 要窗口。静安区的经济财政实力在上海各区处于中增长态势,以税收收入为主,近三年税收收入占比 上游水平。
    
    均在85%以上,收入结构较为稳定。同期,政府性
    
    基金收入不断增加,近三年随土地市场回暖呈增长
    
    态势。2020年前三季度,上海市实现一般公共预算
    
    收入5,613.6亿元,政府性基金收入2,429.5亿元。
    
    财政支出方面,2017~2019年,上海市一般公共预算支出存在波动,2019年为8,179.3亿元,同比下降2.1%。同期,政府性基金支出处于增长态势。 7 上海大宁资产经营(集团)有限公司面向合格投资者公开发行2021
    
    China Chengxin International Credit Rating Co.,Ltd.
    
    表3:2019年上海市各区GDP及增速情况 产业业态丰富且门类齐全。现代服务业高度发达,
    
        地区         GDP(亿元)         GDP增速(%)
     浦东新区        12,734.25             7.00            其中,商贸服务业品牌荟萃、专业服务业总部集聚、
     嘉定区             2,608.10                 1.10                金融服务业创新拓展、文化创意服务业影响力增强、
     黄浦区             2,577.97                 6.70                信息技术服务业壮大发展。与此同时,静安区内汇
     闵行区             2,520.82                 5.10
     静安区             2,298.74                 5.80                集了嘉里中心、越洋广场、会德丰广场、恒隆广场、
     徐汇区             2,111.01                 6.50                梅龙镇广场、中信泰富广场、浦西洲际酒店、大悦
     杨浦区             2,083.19                 6.00
     长宁区             1,649.14                 6.10                城、嘉里不夜城等众多高端商业商务楼宇。良好的
     松江区             1,579.71                 6.00                区位优势和发达的楼宇经济吸引了一大批跨国公
     宝山区             1,551.51                 5.70                司及地区总部和国际企业,目前已经聚集跨国公司
     青浦区             1,166.25                 5.80
     普陀区             1,111.62                 5.70                地区总部接近60家。
     虹口区             1,032.97                 6.70                     近年来,静安区经济实力不断增强。2017~2019
     奉贤区             886.83                  6.20
     金山区             810.78                  6.70                年,静安区分别实现地区生产总值 1,703.68 亿元、
     崇明区             370.80                  7.50                1,833.27亿元和2,298.74亿元,按可比价格计算,
    
    
    资料来源:公开资料,中诚信国际评整理 分别增长7.0%、6.9%和5.80%;2019年,静安区第
    
    2017年11月,静安区制定出台《关于推进落 三产业增加值为2,226.80亿元,同比增长6.1%,占实“一轴三带”发展战略的实施意见》,计划到 2020 地区生产总值的比重为96.9%。
    
    年,基本实现“一轴”南北贯通、共享互融,“三带” 财政实力方面,2017~2019年,静安区全年实
    
    功能差异互补,“一轴三带”区域成为静安产业能级 现一般公共预算收入分别为232.80亿元(区级,下
    
    最高、要素最为集聚、创新最为活跃、管理水平最 同)、246.83亿元和247.63亿元,其中税收收入占
    
    高的区域。 比分别为93.45%、93.79%和91.05%,税收收入占
    
    图1:静安区“一轴三带”规划图 比较高,财政收入质量较好。受“减税降费”的影
    
    响,2019年静安区一般公共预算收入同比增速仅为
    
    0.32%。同期,政府性基金收入增长较快,主要系旧
    
    区改造带动土地市场回暖,土地出让规模增加所致。
    
    2020年静安区实现一般公共预算收入250.14亿元,
    
    较2019年增长1.01%。
    
    财政支出方面,2017~2020年,静安区完成一般公共预算支出分别为312.17亿元、370.55亿元、297.54 亿元和 295.70 亿元,近年来有所降低。2017~2019年,政府性基金预算支出不断增长,2019年增幅较大主要系征地和拆迁补偿支出增加所致。2019年以来静安区公共财政平衡率有所上升,财政自给能力提高。
    
    资料来源:公司提供,中诚信国际整理 政府债务方面,截至 2019 年末静安区地方政
    
    产业特色方面,静安区汇聚了上海市能级最高 府债务余额4,499,069万元,其中一般债务1,189,081的中央商务区之一南京西路街区,集中了南京西路 万元,专项债务3,309,988万元。一般债务和专项债和大宁两大市级商圈以及曹家渡、苏河湾两个区级 务规模均控制在市财政局下达的地方政府债务限商业中心。静安区经济产业链完整,南北梯度明显, 额内,债务规模风险总体可控。
    
     8 上海大宁资产经营(集团)有限公司面向合格投资者公开发行2021
    
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                                                          表4:近年来上海市静安区主要财政收支指标(亿元)        上海北方企业(集   原闸北区商业住宅等房地产项目开发,
            项目           2017     2018     2019     2020         团)有限公司        区政府保障性住房、旧区改造等任务。
     公共财政预算收入     232.80    246.83    247.63    250.14         上海不夜城联合发    原闸北区上海火车站周边高档商业、办
     其中:税收收入       217.54    231.50    225.46      -           展(集团)有限公    公楼等物业管理、原闸北区公租房管
     政府性基金收入       10.80     56.62     112.72      -           司                  理。
     公共财政预算支出     312.17    370.55    297.54    295.70         上海凯成控股有限    原闸北区政府重大市政工程的前期配套、
                                                                    公司                轨交站点建设及危房棚户区改造。
     政府性基金支出       43.48    108.14    266.46      -                               重点对苏河湾地块3.19平方公里规划、
     公共财政平衡率       74.57%   66.61%   83.23%   84.59%        上海苏河湾投资控    市政建设、政府公用性配套设施代建及
    
    
    注:以上为区级财政指标 股有限公司 旧物业改造。
    
                                                                       资料来源:公开数据,中诚信国际评整理                                 上海静安投资有限    城市更新投融资及建设、产业投资、股
                                                              中诚信国际认为,静安区在上海市的经济发展      公上海司静工(集团)文权化运创作意、产实业业投园资区等及资众创本运空作间开。发运
                                                    中占据了重要的地位,近年来经济发展态势良好,     有限公司         营、精品幼教园所建设与运营。
                                                                   且财政收入稳定性较好。随着“一轴三带”发展战       有上限海公九司百(集团)营商业管理地、产开酒店发、管理特。色食品、现代百货运
    
    
    略的推进,静安区的经济实力有望持续增强,为公 上海静安置业(集 物业管理、房屋开发置换、商业地产运
    
    司业务的发展创造更加优越的环境。 团)有限公司 营、建筑装饰装修、旧区改造。
    
     上海开开(集团)    医药、食品、服饰、外贸、社区商业。
                                                                   区域平台情况                                          资有料限来公源司:公司提供,中诚信国际整理
    
    
    目前,静安区国资委管辖的重点企业有着较为 业务运营明确的职能分工,包括上海大宁资产经营(集团) 公司拥有大量优质房产,对位于旧城改造范围
    
    有限公司、上海新静安(集团)有限公司、上海北 内的老旧房产,区政府会对其进行拆迁,给予公司
    
    方企业(集团)有限公司、上海市北高新(集团) 相应的补偿(公司计入“旧区改造收入”),其余房
    
    有限公司、上海不夜城联合发展(集团)有限公司、 产公司最终均将通过公开拍卖的方式完成处置。但
    
    上海凯成控股有限公司、上海苏河湾投资控股有限 在未拆迁或拍卖之前,所有房产均采取出租的方式
    
    公司、上海静安投资有限公司、上海静工(集团) 经营。同时,公司重点在大宁区域新开发了多个房
    
    有限公司、上海九百(集团)有限公司、上海静安 产项目,完工后也主要通过对外出租的方式运营,
    
    置业(集团)有限公司以及上海开开(集团)有限 实现商业服务收入。除此之外,公司其他业务还包
    
    公司等企业。 括建材贸易、工程施工等。2017~2019年及2020年
    
    公司主要承担了静安区中北部(主要为大宁板块及周边区域)城市建设的业务职能,是区内“中 1~9月,公司分别实现营业收入5.55亿元、7.68亿部繁荣”重点工程的主要建设主体。目前,公司在 元、7.45亿元和5.26亿元。
    
    大宁地区重点开发结合商务、休闲、生态的大型城 从收入构成上看,商业服务业务资产情况较
    
    市综合体,职能明确,业务开展较有保障。 好,近年来保持稳定增长趋势,2019年实现商业服
    
    表5:静安区国资委管辖重点企业业务职能情况 务业务收入3.37亿元,占比45.17%,系公司最大
    
            名称                       业务职能                    的收入来源;旧区改造业务因系由区政府统一安
    
    
    上海大宁资产经营 原闸北区中部(主要为大宁板块及周边区 排,公司缺乏自主性,故收入呈现一定的波动,2019
    
    (集团)有限公司 域)城市建设及开发的业务职能,“中部 年公司旧区改造收入为3.12亿元,与2018年基本
    
    繁荣”重点工程的建设主体。
    
     上海新静安(集      主要负责城市基础设施建设、保障房及        持平,占比41.83%,系公司主要的收入来源之一;
     团)有限公司        商品房建设、资产经营、酒店运营和征        同期商业网点经营收入主要来自老旧房的拍卖收
                         收动迁等业务。
    
    
    上海市北高新(集 原闸北区北部产业园区建设,市北高新 入,受当地房地产市场行情影响较大,2019年商业
    
    团)有限公司 技术服务业园区的开发建设、招商引资 网点经营收入为0.84亿元,占比11.23%;2019年
    
    及企业综合服务管理。
    
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    公司无工程施工业务收入体现;此外公司还有少量 近年来,公司积极打造新静安环大宁市级商业
    
    的贸易销售、公园经营等其他业务收入,合计0.13 中心和环上大国际影视产业园区,并陆续开发运营
    
    亿元,占比1.78%。2020年1~9月,公司商业服务、 了大宁中心广场一期、大宁中心广场二期、大宁中
    
    旧区改造、网点经营、工程施工以及其他业务收入 心广场三期、大宁中心广场四期、大宁人才公寓和
    
    分别为2.22亿元、2.16亿元、0.77亿元、0.05亿元 西南咖啡吧等多个商业项目,逐步在大宁地区形成
    
    和0.06亿元,占比分别为42.29%、41.06%、14.60%、 了集文化创意、购物体验、休闲娱乐、商务办公等
    
    0.92%和1.13%。 多元化功能于一体的、商旅文充分联动的高能级特
    
    表6:公司主要板块收入结构及占比(亿元、%) 色智慧商圈,并为入驻商铺及企业提供一揽子综合
    
          收入         2017      2018      2019      2020.9        服务。
     商业服务收入      2.35       2.91       3.37       2.22              公司商业服务板块主要系基于上述商业项目
     旧区改造收入      2.52       3.61       3.12       2.16
     网点经营收入      0.45       0.68       0.84       0.77         提供商业综合体管理服务及其他商务服务,其中商
     工程施工收入      0.06       0.08        -        0.05         业综合体管理服务收入分为租赁收入和非租赁收
     其他业务收入      0.17       0.40       0.13       0.06         入,其中租赁收入系向客户提供商业物业及人才公
     合计              5.55       7.68       7.45       5.26
          占比         2017      2018      2019      2020.9        寓等租赁服务;非租赁服务系为物业管理过程中收
     商业服务收入      42.42      37.88      45.17      42.29        取的水电费、停车费、广告费等物业管理收入。
     旧区改造收入      45.41      47.06      41.83      41.06
     网点经营收入      8.06       8.90      11.23      14.60              目前,公司管理的新建物业包括大宁音乐广场
     工程施工收入      1.02       1.01       0.00       0.92         (大宁中心广场一期)、大宁人才公寓、大宁中心广
     其他业务收入      3.09       5.15       1.78       1.13         场二期、大宁中心广场三期、大宁中心广场四期
     合计               100       100       100       100
    
    
    资料来源:公司提供,中诚信国际整理 (757 项目)、大宁星光耀广场 6 个项目。其中,
    
    公司新建物业区位条件良好,物业品质较高,目前 2020年9月之前,大宁中心广场二期、三期以及灵
    
    已陆续完工并投入运营,出租情况良好,业务前景 石路人才公寓系从上海电气(集团)总公司租借。
    
    较好。但在建项目后续投资规模较大,需持续关注 2020年9月,公司完成了对大宁中心广场二期、三
    
    未来的资金情况及物业的实际出租情况 期以及灵石路人才公寓等项目的收购,收购金额总
    
    计20.11亿元。
    
    表7:截至2020年9月末公司已运营的新建物业租赁情况(万平方米、元/平方米/天、亿元)项目 建筑面积 可租面积 出租率 平均价格 2017年租 2018年租 2019年租 2020年1~9
    
                                                                             金收入       金收入       金收入     月租金收入
     大宁音乐广场          13.66        6.79        85.21%        5.13         0.76         1.02         1.12         0.81
     大宁中心广场二期      9.84        8.32        97.00%        4.09         1.04         1.01         1.10         0.59
     大宁中心广场三期      4.60        4.60         100%         3.51         0.16         0.31         0.31         0.23
     大宁人才公寓          3.81        3.11        87.62%        2.95         0.05         0.06         0.10         0.04
     大宁中心广场四期      8.17        4.81        48.25%        5.30           -          0.005         0.10         0.13
     大宁星光耀广场        3.16        2.15         100%         4.02           -           0.09         0.30         0.18
     合计                  43.24       29.78          -            -           2.01         2.50         3.03         1.98
    
    
    注:2019年及之前大宁中心广场三期仅包括长期租赁经营的南区A1、A2区域,2020年9月公司将三期全部资产购入(含土地及地上构筑物),截
    
    至2020年9月末,除南区的A1、A2区域的出租收入,其他区域的租金收入暂未入账;大宁星光耀广场项目8号楼人才公寓部分调整统计至大宁人
    
    才公寓。
    
    资料来源:公司提供,中诚信国际整理
    
    具体来看,大宁音乐广场项目(大宁中心广场 一期)包括商业部分和办公楼部分,其中商业部分 10 上海大宁资产经营(集团)有限公司面向合格投资者公开发行2021
    
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    可租面积4.09万平方米,已于2016年5月份开业 表9:截至2020年(9平月方末米大、宁万中元心)广场二期前五大租户
    
                                                    招租,已陆续引进104家商户入驻,运营情况良好;        承租方        租赁起止期    出租面积   年租金
                                                    办公楼H座总高16层,总建筑面积13.66万平方                          2020.2.29-     6,797.21   885.71
                                                                   米,可租面积6.79万平方米,定位为影视、文化、       心公司动网络股份有限  22002128..1101..311-
                                                  传媒产业办公写字楼,自2017年开始对外出租,依                    2022.10.31     5,163.34   659.61
    
    
    托环上大影视基地的优势,引进文化传媒类企业客 上服务海有贝限塔公斯司曼商业 22001295..44..1154- 7,587.15 858.48
    
                                                    户入驻。截至2020年9月末,大宁音乐广场项目        亿腾商务咨询(上     2016.9.1-     3,236.52   491.43
                                                                   已签约客户包括上海盛棱实业有限公司、阿科玛         安海川)有电机限(公中司国)有22001290..88..1351-
    
    
    (中国)投资有限公司上海分公司、上海上影海上 限公司 2022.8.14 3,632.00 510.38
    
                                                                   影城开发管理有限公司、上海翌恒网络科技有限公       西海)诺有迪限斯公食司品(上22001284..77..1165-3,011.51    417.69
    
    
    司、耐克商业(中国)有限公司等,平均出租率为 合计 - 29,427.73 3,823.31
    
    85.21%,日租金平均为5.13元/平方米/天,受疫情 资料来源:公司提供,中诚信国际整理
    
    影响稍有下滑。2017~2019年及2020年1~9月,分 大宁中心广场三期亦为上海电气(集团)总公
    
    别实现租金收入0.76亿元、1.02亿元和1.12亿元 司下属上海电气集团置业有限公司的旧厂房进行
    
    和0.81亿元。 综合改扩建而成,项目紧靠大宁中心广场二期而
    
    表8:截至2020年9月末大宁中心广场一期前五大租户 建,位于其西北侧,两者共同构成环上大国际影视
    
    (平方米、万元) 园区的主体区域。项目由 20 幢三至五层的单体组
    
            承租方          合同期限     出租面积    年租金       成,其中南区A1、A2楼为世界500强企业飞利浦
     上海盛棱实业有限公     2019/5/16-     10,867.28    1,784.95       设立的地区总部及研发中心量身定制。大宁中心广
     司                     2029/5/15
     阿科玛(中国)投资      2017/4/1-      4,475.09     783.49       场三期是一个以高品质独栋别墅为主的花园式低
     有限公司上海分公司     2023/3/31                               密度创意办公园区,与大宁音乐广场、大宁中心广
     上海上影海上影城开     2015/11/30-     3,371.57     540.00       场二期等成熟载体形成了协同效应。2019年及之前
     发管理有限公司         2035/11/29
     上海翌恒网络科技有      2016/7/1-      4,912.00     394.43       公司经营的大宁中心广场三期仅包括长期租赁经
     限公司                 2026/6/30                               营的南区A1、A2区域,2020年9月公司将三期全
     耐克商业(中国)有     2016/6/12-      942.00      289.33
     限公司                 2024/9/11                               部资产购入(含土地及地上构筑物),截至2020年
     合计                       -         24,567.94    3,792.20       9月末,除南区的A1、A2区域的出租收入,其他
    
    
    资料来源:公司提供,中诚信国际整理 区域的租金收入暂未入账。2017~2019年及2020年
    
    大宁中心广场二期于2011年10月开展招商工 1~9月,大宁中心广场三期分别实现租金收入0.16作,可租面积8.32万平方米,运营较为稳定。目前 亿元、0.31亿元、0.31亿元和0.23亿元。
    
    已有金佰利、京瓷、飞利浦等世界500强企业及环 大宁人才公寓项目方面,截至2020年9月末,
    
    大宁影视园区入驻,截至2020年9月末项目出租 公司共经营灵石路人才公寓、平顺路人才公寓、保
    
    率达到97.00%。受租赁空窗期及新入驻客户根据合 德路人才公寓、长安路人才公寓、慧景公寓、红枫
    
    同约定可享受一定的免租期加之疫情影响,目前该 路人才公寓及大宁星光耀人才公寓等多处人才公
    
    项目平均租金为4.09元/平方米/天;2017~2019年 寓项目,合计建筑面积3.81万平方米(可出租面积
    
    及2020年1~9月,分别实现租金收入1.04亿元、 3.11万平方米),是原闸北区人才引进的配套工程。
    
    1.01亿元、1.10亿元和0.59亿元。 截至2020年9月末,已出租面积达到2.72万平方
    
    米,整体出租率约为87.62%。2017~2019年及2020
    
    年1~9月分别实现租赁收入0.05亿元、0.06亿元和
    
     11 上海大宁资产经营(集团)有限公司面向合格投资者公开发行2021
    
    China Chengxin International Credit Rating Co.,Ltd.
    
    0.10亿元和0.04亿元,2020年前三季度,因为免 式开工,于2020年9月竣工交付,该项目由1#高
    
    租3个月的影响,租金收入大幅下滑。 层商业建筑、2#、3#、4#多层商业建筑、5#垃圾站、
    
    大宁中心广场四期项目( 项目)于 年 室外景观绿化等组成;其中1#高层地下3层、地上757 20183 月竣工交付,定位为高端商务办公楼,位于广中 17层;2#、3#、4#楼均为4层的多层建筑,5#垃圾西路,南侧是大宁绿地,西邻多媒体园区,建筑面 站为单层建筑。本项目主要由商业区租赁、机动车积8.17万平方米,可租面积 停车位租赁产生收益,目前该项目处于招租阶段,4.81万平米。截至2020
    
    年9月末,该项目共引进上海佰正居企业发展有限 目前已经入住的有亚朵酒店等,该项目预计在2021
    
    公司、乔达国际货运(中国)有限公司、上海逸刻 年12月份开始产生租金收入,若后续招租完成,预
    
    新零售网络科技有限公司、上海摩高建筑规划设计 计可实现1.28亿元/年租金收入。
    
    咨询有限公司等商户入驻,出租率为48.25%,由于 在建项目情况,目前公司在建项目主要系晋元
    
    项目完工时间较晚且租赁前期存在免租装修期,故 北项目,该项目位于上海市静安区东至规划充外|
    
    2018~2019 年及 2020 年 1~9 月仅实现租金收入 路,西至乌镇路,南至蒙古路,北至新疆路。用地
    
    0.005亿元、0.10亿元和0.13亿元。该项目若招商 面积5,065.7平方米,总建筑面积约26,595.29平方
    
    完成,正常运营情况下每年可产生收入0.88亿元。 米。其中地上建筑面积约17,837.61平方米,地下建
    
    除了自行筹建的方式外,公司还会综合考虑资 筑面积约8,757.68平方米,由24层塔楼,8层板楼金成本和投资空间,采用外购的方式添置新物业项 及2层商业配套用房组成,建设可售商品住宅、保目。 障房、自持租赁住房、居委会用房、物业管理用房、2016年公司预购了上海绿地星奕房地产开发有
    
    限公司投资建设的大宁星光耀广场 、 、 号楼, 公共卫生、生活垃圾房及商业配套用房等;地下系6# 7# 8#
    
    总购房款9.32亿元,于2018年1月完成交付。该 由2层地下停车库(含部分民防设施)及配套用用
    
    项目类型为商用办公楼,位于沪太路 弄,隶属 房。该项目于2020年8月开工,预计2023年12月1111
    
    于静安区大宁板块,建筑面积合计 万平方米, 竣工,预计总投139,853.27万元(其中土地款95,2873.16
    
    可租面积2.15万平方米。截至 年 月末,号 万元,相关税金2906.25万元),截至2020年9月2020 9 6
    
    楼及 号楼已分别于 年 月、 年 月整 已投资108,427.49万元。7 2018 5 2018 8
    
    体签约出租,8号楼作为人才公寓已于2020年5月 公司拟建项目主要系大宁中心广场五期项目
    
    份开始出租。2018年、2019年以及2020年1~9月, (地下空间),该项目位于广中西路以南、规划万荣
    
    星光耀项目产生租金收入 0.09 亿元、0.30 亿元和 路以东、共和新路以西,土地性质为划拨,规划建
    
    0.18亿元,收入较低,主要系新物业租赁初期存在 筑面积3.64万平方米,建设内容主要为对老广中公
    
    3到8个月不等的免租装修期以及整体出租率不高 园及过渡区域进行改造、新建配套用房、地下公园
    
    所致。 配套设施、地下停车库等,定位为1号线与规划中
    
    招租项目方面,截至 的21号线地铁的换乘配套、大型地下停车库、地下2020年9月末,公司招租的物业主要为472项目,该项目位于上海巿原闸 商业配套设施,建设完成后拟用于对外出租。该项北区广延路,东侧与广延路相邻(中间 米绿化 目规划总投资12.37亿元,目前该项目正式开工时30
    
    带),南侧是住宅小区明园涵翠苑,西邻在建原闸北 间尚未确定。
    
    区体育中心,北侧与汶水路相邻(中间有50米绿化 公司其他商务服务收入主要来自于代建管理
    
    带),具有较好的外围交通。项目占地面积1.46万 费收入及菜场委托管理费收入,整体占营业收入的
    
    平方米,总建筑面积为7.72万平方米,其中地上建 比例较低。
    
    筑面积4.39万平方米,地下建筑面积3.33万平方 代建管理业务由子公司上海闸北安居房产开发
    
    米。项目总投资15.13亿元,已于2015年12月正 有限公司(以下简称“安居房产”)负责运营,安居房
    
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    产主要从事房地产经营开发及物业管理咨询服务等 让。根据区财政的资金安排,公司在开始动迁时收
    
    业务,具体负责原闸北体育中心项目的代建工作,采 取50%的动迁款,余款一般在半年内到账。
    
    用代收代建的业务模式,由区政府负责项目的投融 由于公司该业务依据政府旧区改造总体规划
    
    资,安居房产按照工程支出的1.5%收取代建管理费, 进行,加之不同地段的房价有一定差别,公司动迁
    
    计入管理服务收入;该项目已经于2017年9月底竣 规模及收入呈现一定波动性。2017~2019年及2020
    
    工交付,目前尚无新的代建项目。菜场委托管理方 年1~9月,公司动迁地块数量分别为12处、16处、
    
    面,股东方 2016 年向公司无偿划拨的平型关路 8处和8处,动迁的建筑面积分别为5,292.27平方
    
    1517、1525、1537、1541、1545号以及粤秀路1476、 米、7,737.72平方米、6,922.79平方米和5,326.25平
    
    1480、1482号等两处菜场已于2017年6月投入运 方米,取得的收入分别为2.52亿元、3.61亿元、3.12
    
    营,建筑面积分别为2,666.48平米和1,970.08平米, 亿元和2.16亿元。
    
    账面价值合计0.68亿元;2017年股东方又向公司无 表10:2017~2019年及2020年1~9月公司旧区动迁情况
    
    偿划拨了徐家宅路93号、107号和普济路45、53号 (处、平方米、亿元)
    
                                                  及恒丰路318弄11号房产等两处菜场,账面价值合                 2017     2018     2019    2020.9
                                                                   计0.94亿元,也于2018年3月投入运营;2020年           动迁数量         12         16         8          8
     建筑面积       5,292.27    7,737.72    6,922.79    5,326.25
                                                    股东方又向公司无偿划拨了平陆路1025、1039号1-     动迁补偿      2.52      3.61      3.12      2.16
    
    
    2 层的菜场,账面价值 3,484.37 万元,该笔资产于 资料来源:公司提供,中诚信国际整理
    
    2020年11月入账,目前尚未投入运营;公司将这些 公司网点经营业务收入受处置进度的影响而稍有波
    
    菜场装修后对外出租,收取的摊位租金计入其他商 动,但公司目前存量旧物业资产地理位置优越,出租
    
    务服务收入。随着代建上海市静安区体育中心工程 率较高,每年可对公司的营业收入形成一定的补充
    
    管理费收入确认完成,公司2019年其他商业服务收
    
    入大幅下滑。2017~2019年及 年 月公司其 公司的网点经营业务包括旧物业拍卖、旧物业2020 1~9
    
    他商务服务收入分别为248.43万元、563.57万元、 租赁以及旧物业水电费收入。旧物业即为公司名下
    
    323.06万元和136.15万元。 部分存量商铺及少量厂房,近年公司陆续对旧物业
    
    进行处置。公司每年会根据当地房地产市场行情,
    
    近年随着存量房产的陆续动迁,公司未来可动迁的 对部分老旧房进行非公开拍卖处置,从而形成旧物
    
    房产面积逐步缩小,且该业务受房地产市场及政府 业拍卖收入;旧物业拍卖的成本主要为房屋账面值、
    
    旧区改造总体规划进度的影响较大,需关注公司存 清退承租房的租赁合同违约补偿金、土地增值税等。
    
    量房未来的动迁情况 2019 年,公司拍卖 6 处旧房产,实现拍卖收入
    
    公司名下部分存量老旧房产处于原闸北区旧 2,590.83万元,同比增加94.44%。2020年1~9月,城改造的范围内,按照安排,区政府每年均会对部 公司拍卖处置3处旧房产,实现拍卖收入2,565.45分旧房进行动迁,同时给予公司相应的拆迁补偿, 万元。
    
    补偿标准根据房屋面积并参考同区域房屋市场价
    
    确定。公司将收到的补偿款计为旧区改造收入,相 表11:近年来公司商业网点经营情况(处、平方米、万
    
    应的成本主要包括被拆迁房产的账面价值、清退房 元)
    
                                                                   屋租赁合同的违约补偿金和被动迁房屋权利人历         拍项卖目数名量称20117      20118       20619      20230.9
                                                    史遗留的债务纠纷补偿金、企业职工安置费用等。     建筑面积     182.49    1,310.00    1,448.38   1,052.84
    
    
    业务流程方面,旧区改造及动拆迁事宜由上海 处置收入 569.37 2,566.59 2,590.83 2,565.45
    
    资料来源:公司提供,中诚信国际整理
    
    市及静安区土地发展中心负责,指定动拆迁公司进
    
    行拆迁工作,动迁完毕后对土地进行招拍挂对外出 公司的旧物业出租即为公司名下部分存量商铺
    
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    及少量厂房,近年公司陆续对旧物业进行处置,该部 公司按照《公司法》等法律法规及现代企业制
    
    分物业逐年减少,截至2020年9月末,公司尚未处 度的要求,完善了公司治理结构,已建立了董事会、
    
    置的存量房产共130处,主要分布于共和新路板块、 监事会及管理层为主体结构的决策与经营管理体
    
    上海火车站板块、广中西路板块以及苏河湾板块,地 系,董事会是公司的决策机构和执行机构,直接向
    
    理位置优越,开发较成熟,总计建筑面积10.68万平 股东负责。董事会按股东授权行使《公司法》所规
    
    方米,出租率91.01%,处于较高水平。公司存量房 定的股东会的部分职权,由5人组成,由出资人委
    
    产的承租人以零散客户为主,合同租赁期多为3~5年。 派,包括董事长1人、总经理1人、总会计师1人、
    
    公司根据客户租用面积大小给予一定的优惠,租金 职工董事1人、外部董事1人。公司设立监事会,
    
    方式按年、半年、季度或月支付,大多为按季支付。 由5名监事组成,设监事长1名、职工监事2名。
    
    2017~2019年及2020年1~9月,分别实现旧物业出 公司总经理、副总经理由董事会聘任或解聘,总经
    
    租收入0.34亿元、0.39亿元、0.55亿元和0.49亿元, 理负责公司日常经营管理工作,对董事会负责,副
    
    受旧物业处置和租金水平的影响有所波动。同期分 总经理协助总经理工作。
    
    别实现旧物业水电费等收入分别为 514.96 万元、 近年公司持续加强内部控制机制的建设,结合
    
    399.07万元、243.42万元和191.67万元,随着旧物 自身的实际情况,从决策、经营、投融资、财务、
    
    业出租的减少,该项收入逐年下降。 对外担保、内部审计、关联交易、信息披露、下属
    
    战略规划及管理 公司管理等角度建立了内部控制制度体系,主要包
    
    括了货币资金管理制度、资金收支预算管理制度、
    
    公司的发展战略符合静安区城市建设的整体规划, 资产集中管理制度、内部审计制度、对外担保制度、
    
    自身将重点发展影视、物业与商业网点经营相结合、 对外投融资管理制度、关联交易管理制度等。
    
    相互促进的业务模式,前景较好 对下属子公司管理方面,公司要求下属公司应
    
    据公司的“十三五”战略规划,公司将重点完 根据自身经营特征,定期报送月度报告、季度报告、成标志静安区中部繁荣的六项重点建设项目,将大 年度报告,包括营运报告、产销量报表、资产负债报宁国际中心与多媒体谷片区打造成为闸北区政治、 表、损益报表、现金流量报表、向他人提供资金及提经济、文化、商业、办公的中心区。 供担保报表等。另外,为加强货币资金管理,提高财
    
    随着大宁中心广场各期项目相继竣工并投入 务资金使用效率,降低资金成本,公司通过财务结算使用,原闸北中部“双核驱动、两翼齐飞”的格局 中心采取资金统一结算、统一贷款、统一收支及统一已初具雏形。产业结构方面,公司将从商业为主的 管理。同时未经公司董事会批准,下属公司不得擅自业务结构向影视产业涉足,启动多元化发展的脚 进行对外担保、对外借款、对外投资、收购兼并、资步。未来,公司的商业项目将由零散点状开发过渡 产抵押、资产处置、合并、分立、增加、减少注册资到集约式的商业区域开发,招商手段也由原来的传 本、收益分配等重大事项,下属公司的任何正常业务统招商过度到了现代园区招商,形成“环上大国际 外的投资也必须报公司董事会审批。
    
    影视园区”,实现中部商业文化创意产业集聚,提升 财务分析
    
    公司的综合竞争力。 以下分析基于公司提供的经中汇会计师事务
    
    公司的治理结构较为完善,内部控制制度较为健全, 所(特殊普通合伙)审计并出具标准无保留意见的
    
    对下属企业的管控能力较强,能够保证业务的稳定 2017~2019年度审计报告以及公司提供的未经审计
    
    发展 的2020年1~9月财务报表。公司各期财务报告及
    
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    报表均按照新会计准则编制。以上数据均采用各期 2017~2019年及2020年1~9月,公司旧城改造业务
    
    财务报告的期末数。 收入分别为2.52亿元、3.61亿元、3.12亿元和2.16
    
    盈利能力 亿元;网点经营业务受近年来处置的网点项目较
    
    多,营业收入稍有增长,2017~2019 年及 2020 年
    
    近年公司营业毛利率保持相对较高水平,但逐渐增 1~9月,公司网点经营业务收入分别为0.45亿元、
    
    加的期间费用使公司经营性业务盈利状况较差,利 0.68亿元、0.84亿元和0.77亿元。
    
    润总额对公允价值变动收益及政府补贴的依赖度 毛利率方面,近年来公司营业毛利率持续保持
    
    较大。未来随着新建的经营性物业完工并对外出租, 在较高水平,且呈上升趋势,2017~2019年及2020
    
    预计公司收入水平及盈利能力将得到提升 年 1~9 月公司的营业毛利率分别为 49.72%、
    
    公司收入主要来源于商业服务、旧区改造和网 50.51%、60.70%和59.55%。分板块来看,由于大宁点经营等收入,2017~2019年及2020年1~9月,公 广场二期于 2012 年开始投入运营至今,部分租户司营业总收入分别为5.55亿元、7.68亿元、7.45亿 已过免租期,加之公司新建物业的投入运营及租金元和5.26亿元。分业务板块来看,不同业务的营收 价格的提升,2019年公司商业服务业务毛利率大幅规模呈现了不同的走势。商业服务方面,随着新建 上升,带动公司整体毛利率的上涨,盈利能力稍有经营性物业投入使用及物业租金标准的上浮,公司 改善;随着土地成交价的不断上涨,公司旧区改造商业服务收入稳步上升,2017~2019 年及 2020 年 业务毛利率始终保持在较高水平;因公司旧物业项1~9月,公司商业服务收入分别为2.35亿元、2.91 目位置优越,租金水平较高,加之2019年处置的项亿元、3.37亿元和2.22亿元;旧区改造业务因受政 目较多,当年网点经营业务的毛利率增幅较大。府规划影响较大,产生的业务收入不稳定,
    
    表12:2017~2019年及2020年1~9月公司营业收入及毛利率构成情况(亿元、%)
    
                        2017                2018                2019               2020.1~9
        业务名称
                      营业收入       毛利率      营业收入      毛利率      营业收入      毛利率      营业收入      毛利率
     商业服务收入        2.35         49.85         2.91         49.13         3.37         55.50         2.22         58.16
     旧城改造收入        2.52         56.95         3.61         60.09         3.12         72.34         2.16         71.53
     网点经营收入        0.45         21.54         0.68         23.14         0.84         45.40         0.77         37.94
     工程施工收入        0.06          2.13          0.08          3.32           -            -           0.05          3.11
     其他业务            0.17         30.89         0.19         29.76         0.13         15.88         0.06          4.44
     合  计             5.55         49.72         7.68         50.51         7.45         60.70         5.26         59.55
    
    
    资料来源:公司提供,中诚信国际整理
    
    期间费用方面,公司的期间费用以管理费用和 较大,对利润产生较大吞噬。随着债务规模的上升,财务费用为主,其中管理费用主要系日常支出及员 预计财务费用支出仍将增长,公司期费收入占比存工薪酬,近年来公司管理费用逐年上升,2017~2019 在一定上行压力。
    
    年及2020年1~9月分别为1.28亿元、1.56亿元、 表13:近年来公司期间费用分析(亿元、%)
    
                                                    1.66亿元和1.17亿元;财务费用因有息债务规模的                     2017    2018    2019    2020.1~9
                                                    增加而增长较快,2017~2019年及2020年1~9月分       销售费用         0.18    0.27    0.33      0.18
                                                                   别为2.12亿元、3.60亿元、3.83亿元和3.54亿元。         管理费用            1.28     1.56     1.66       1.17
     财务费用            2.12     3.60     3.83       3.54
                                                    同期,公司期费合计分别为3.58亿元、5.44亿元、      期费合计         3.58    5.44    5.82      4.90
                                                    5.82 亿元和 4.90 亿元,期间费用收入占比分别为     营业总收入        5.55    7.68    7.45      5.26
                                                                   64.60%、70.76%、78.04%和90.07%,期间费用规模      期费收入占比       64.60    70.76    78.04      93.07
    
    
    资料来源:公司财务报告,中诚信国际整理
    
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    利润总额方面,由于期间费用规模较大,近年来 着公司商业服务项目的建设推进以及公司转型需公司经营性业务利润表现较差,公允价值变动收益、 求,2020年公司陆续将大宁中心二期、三期项目的营业外损益及其他收益系公司利润总额的主要构成。 土地产权购入,公司负债总额大幅增长。2017~20192017~2019年,公司利润总额分别为1.15亿元、0.78 年末及2020年9月末,公司负债总额分别为86.32亿元和0.98亿元,其中经营性业务利润分别为0.11 亿元104.97亿元、105.60亿元和146.73亿元。所亿元、-0.47亿元和0.33亿元;公允价值变动收益分 有者权益方面,大宁中心广场四期竣工后由在建工别为0.58亿元、0.55亿元和0.55亿元,主要是投资 程转入投资性房地产,评估增值部分计入其他综合性房地产按公允价值计量而增加的收益;营业外损益 收益,加之留存收益的日渐积累,公司所有者权益和其他收益主要为政府补贴,以区政府给予的招商引 也不断小幅增长,2017~2019年及2020年9月末,资扶持资金为主,2017~2019年公司获得财政扶持资 公司所有者权益分别为 73.43 亿元、77.39 亿元、金分别为1.11亿元、1.33亿元和1.78亿元。2020年 78.58亿元和87.95亿元。
    
    1~9月,公司利润总额-0.38亿元,其中经营性业务利 图3:2017~2019年末及2020年9月末公司资本结构分析
    
                                                    润-0.80亿元,投资收益0.44亿元,主要由公司购买
                                                                   固定收益类保本理财产品以及所持有的长期股权投       250     亿元                                    70%
                                                  资产生。                                        200                                5600%%
                                        图2:近年来公司利润总额构成                150                                40%
     100                                30%
                                                                  2.0      亿元                                                                                                   20%
      50                                10%
                                                 1.5
          1.0                                              0    2017    2018    2019    2020.9   0%
          0.5                                                     长期债务            短期债务
                                0.0                                                                                                  所有者权益合计                 资产负债率
                    2017            2018            2019           2020.9                               长期资本化比率                总资本化比率
                                       -0.5
    
    
    -1.0 资料来源:公司财务报告,中诚信国际整理
    
    经营性业务利润 资产减值损失 信用减值损失 财务杠杆方面,近年来由于业务规模快速扩
    
    公允价值变动收益 投资收益 营业外损益
    
    资产处置收益 净敞口套期收益 △汇兑收益 张,外部融资规模也随之增加,致使资产负债率持资料来源:公司财务报告,中诚信国际整理 续上升。2017~2019年末及2020年9月末,公司资资产质量 产负债率分别为 54.03%、 57.56%、 57.34%和
    
    62.52%,总资本化比率分别为 49.88%、53.46%、
    
    随着项目建设的推进,近年来公司债务规模不断增 53.28%和59.86%。
    
    长,但财务杠杆比率仍处于合理水平,同时其在建 从资产构成来看,公司资产以非流动资产为
    
    项目规模较大,未来的融资安排仍需关注 主,2017~2019年末及2020年9月末公司非流动资
    
    近年来随着上海市房地产市场的发展,公司投 产分别为125.22亿元、137.46亿元、142.04亿元和资性房地产的公允价值大幅增加,同时,随着股东 163.77 亿元,占总资产的比重分别为 78.39%、方资产注入、在建项目的推进以及公司自主购入的 75.38%、77.12%和69.78%。公司非流动资产主要包资产,公司资产规模整体呈上升趋势,2017~2019年 括投资性房地产、在建工程和固定资产。具体来看,末及2020年9月末,公司资产总额分别为159.76 2017~2019年末及2020年9月末公司投资性房地亿元、182.36亿元、184.18亿元和234.68亿元。随 产分别为 67.01 亿元、98.14 亿元、99.93 亿元和
    
    122.18亿元,2020年以来增幅主要系公司购入的大
    
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    宁中心二期、三期的土地等资产,同期末,在建工 4.20%~5.88%之间。同期末,公司应付债券分别为
    
    程分别为31.70亿元、11.70亿元、13.82亿元和13.66 48.71亿元、55.64亿元、46.20亿元和68.64亿元,
    
    亿元,2018年星光耀项目和大宁中心广场四期(757 主要系公司近年来陆续发行的中期票据、公司债等。
    
    项目)投入运营,由在建工程转出至投资性房地产 2017~2019年末及2020年9月末,公司流动负
    
    科目,使得在建工程减少投资性房地产增加。 债分别为10.75亿元、9.41亿元、9.38亿元和8.11
    
    2017~2019年末及2020年9月末,公司固定资产分 亿元,占负债总额的比重分别为12.45%、8.97%、
    
    别为13.28亿元、16.02亿元、15.49亿元和15.38亿 8.89%和5.53%,公司流动负债主要系由其他应付款
    
    元,主要系房屋建筑物及其土地。 和一年内到期的非流动负债构成。其中,2017~2019
    
    2017~2019年末及2020年9月末,公司流动资 年末及2020年9月末,公司其他应付款余额分别产分别为34.53亿元、44.91亿元、42.13亿元和70.91 为5.90亿元、5.93亿元、5.12亿元和7.52亿元,亿元,占总资产的比重分别为 21.61%、24.62%、 2020 年 9 月末公司其他应付款主要系政府扶持金22.88%和30.22%。公司流动资产主要由其他应收款 1.31 亿元以及与上海市闸北区商业网点管理办公和货币资金构成。2017~2019年末及2020年9月 室、上海宁汇投资管理有限公司、上海铭洲投资管末,公司其他应收款余额分别为19.58亿元、24.12 理有限公司和上海市闸北区彭浦镇人民政府等单亿元、18.42亿元和20.19亿元,其中2019年末其 位的往来款0.74亿元。一年内到期的非流动负债主他应收款主要为应收上海中亚商业(集团)有限公 要是临近到期的长期借款,2017~2019年末及2020司(以下简称“中亚集团”)的款项11.88亿元,主 年 9 月末,公司一年内到期的非流动负债分别为要为公司代付的职工安置款,中亚集团的实际控制 2.74亿元、2.14亿元、2.55亿元和1.70亿元。
    
    人亦是静安区国资委,其已出函明确该款项将于相 有息债务方面,随着资金需求的增长,公司的融
    
    关房屋资产处置(出售、拆迁)后予以返还,截至 资规模也不断上升,2017~2019年末及2020年9月
    
    目前仍未有具体的回收计划,对公司资金形成一定 末,公司总债务分别为73.07亿元、88.89亿元、89.62
    
    占用。2017~2019年末及2020年9月末,公司货币 亿元和131.18亿元。从债务结构来看,公司有息债
    
    资金分别为 13.66 亿元、16.08 亿元、8.28 亿元和 务以长期债务为主,同期末,公司长期债务分别为
    
    25.89亿元,主要系银行存款,截至2020年9月末, 64.99亿元、86.74亿元、87.07亿元和129.48亿元,
    
    货币资金无受限情况。另 2019 年以来公司存货增 长短期债务比(短期债务/长期债务)分别为0.12倍、
    
    幅较大,主要系公司在开发的晋元北项目,截至 0.02倍、0.03倍和0.01倍,整体看,公司以长期债
    
    2020年9月末,存货余额为10.77亿元。 务为主的债务结构较为合理,但整体规模较大,且有
    
    负债构成方面,公司负债以非流动负债为主。 逐步扩大的趋势,未来存在一定的偿还压力。2017~2019年末及2020年9月末,公司非流动负债 图4:2017~2019年末及2020年9月末公司债务结构分析分别为75.58亿元、95.56亿元、96.22亿元和138.62 140 亿元 0.12
    
                                                        亿元,占总负债的比重分别为  87.55%、91.03%、     120                                     0.10
       100                                    0.08
                                                        91.11%和94.47%,主要由应付债券和长期借款构成。    80
       60                                   0.06
                                                        2017~2019年末及2020年9月末,公司长期借款余                                              0.04
       40
                                                        额分别为19.27亿元、31.10亿元、40.36亿元和60.84      20                                     0.02
    
    
    亿元,主要系银行的抵押、质押及保证借款,随着公 0 2017 2018 2019 2020.9 0.00
    
                                                           司经营规模扩张、在建项目推进,借款规模持续增               短期债务    长期债务    短期债务/总债务
    
    
    长,借款期限为 3~15 年不等,综合利率在
    
    资料来源:公司提供,中诚信国际整理
    
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                                              现金流及偿债能力                                  表14:近年来公司偿债能力分析
                      2017    2018   2019  2020.09
                                                    公司债务期限结构维持在合理水平,自身经营保持    总资产(亿元)        159.76  182.36  184.18  234.68
                                                    了一定的获现能力,对同期债务利息的偿还具备保    总债务(亿元)        73.07   88.89   89.62   131.18
                                                                   障能力                                                        资产负债率(%)         54.03    57.56    57.34    62.52
     总资本化比率(%)       49.88    53.46    53.28    59.86
                                                经营活动现金流方面,随着公司商业服务业务    经营活动净现金流(亿    3.41    4.88    -3.24    1.26
                                                                   及旧区改造等核心业务的顺利开展,销售商品收入      元)
     经营活动净现金流/总债    0.05     0.05     -0.04    0.01*
                                                    逐年增长,近年来公司往来款交易频繁,收到和支    务(X)
                                                    付其他与经营活动有关的现金波动较大,使得公司    经支营出(活X动)净现金流/利息1.11    1.11    -0.71     -
                                                    经营性净现金流呈波动态势。2017~2019年,公司     EBITDA(亿元)       3.30    4.54    4.95     -
                                                    经营活动净现金流分别为3.41亿元、4.88亿元和-       总债务/EBITDA(X)    22.12   19.58   18.10     -
                                                    3.24亿元。现金流指标方面,公司经营性现金流对     EBITDA利息倍数(X)   1.07    1.03    1.08     -
    
    
    债务本息的保障程度相对较低,2017~2019年,公 注:EBITDA剔除公允价值变动损益;*指标经过年化处理。
    
    资料来源:公司财务报告,中诚信国际整理
    
    司经营活动净现金流/总债务分别为0.05倍、0.05倍
    
    和-0.04倍,经营活动净现金流/利息支出分别为1.11 债务到期分布方面,截至2020年9月末,公
    
    倍、1.11倍和-0.71倍。 司有息债务余额为131.18亿元。其中,2021年公司
    
    获现能力方面,公司EBITDA主要是由利润总 到期债务较多,面临一定偿债压力,2022年及以后额和利息支出构成。如前所述,不断攀升的债务规 到期债务合计102.26亿元,长期偿债压力较大,需模导致利息支出规模不断增加,整体来看,公司 关注未来偿债资金安排。
    
    EBITDA逐年走高,2017~2019年,公司EBITDA 表15:截至2020年9月末元公)司债务到期分布情况(亿
    
                                                    分别为3.30亿元、4.54亿元和4.95亿元。                到期年份   2020.10~12   2021     2022   2023及以后
                                                    图5:2017~2019年公司EBITDA构成                  到期债务      0.42      28.50     17.56      84.70
       6       亿元                                                  资料来源:公司提供,中诚信国际整理
      5                                            公司拥有一定备用流动性,对整体偿债能力提供一
      4
      3                                              定支持,受限资产规模较大但无对外担保
      2
      1                                                  财务弹性方面,公司与多家银行金融机构保持
    
    
    0 良好的合作关系,截至2020年9月末,公司合并
    
    2017 2018 2019
    
    利润总额 折旧 摊销 费用化利息支出 口径取得各银行授信总额106.64亿元,已使用额度
    
    资料来源:公司财务报告,中诚信国际整理 为62.54亿元,尚未使用44.10亿元,备用流动性
    
    偿债指标方面,从EBITDA对债务本息的保障 充足。程度来看,2017~2019年公司总债务/EBITDA分别 受限资产方面,截至2020年9月末,公司投为22.12倍、19.58倍和18.10倍,EBITDA利息倍 资性房地产、在建工程和应收账款抵押借款而受数分别为1.07倍、1.03倍和1.08倍。总体看,随着 限,受限规模合计106.95亿元,占期末总资产的比债务规模的扩大及利息支出的增加,公司EBITDA 重为45.57%。公司的受限资产规模较大,可能对资对债务本金的覆盖水平不足且有所弱化,但对利息 产的有效运用形成一定负面影响,中诚信国际将予的覆盖程度尚可。 以关注。
    
    对外担保方面,截至2020年9月末,公司无
    
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    对担保。 为稳定;评定“上海大宁资产经营(集团)有限公
    
    过往债务履约情况:根据公司提供的《企业信 司面向合格投资者公开发行 2021 年可续期公司债用报告》及相关资料,2017~2020年11月18日, 券(第一期)”的债项信用等级为AA+。
    
    公司所有借款均到期还本、按期付息,未出现延迟
    
    支付本金和利息的情况。根据公开资料显示,截至
    
    报告出具日,公司在公开市场无信用违约记录。
    
    外部支持
    
    公司作为静安区内重要的城市建设及运营主体,公
    
    司职能定位明确,经营的物业资产优质,且在发展
    
    过程中得到了原闸北区政府和现静安区政府的大
    
    力支持
    
    作为原闸北区国资委管辖的区重点企业,两区合并之后,公司在业务开展范围将拓展至静安区全区。公司主要承担了静安区中北部(主要为大宁板块及周边区域)城市建设的业务职能,是区内“中部繁荣”重点工程的主要建设主体。目前,公司在大宁国际地区重点开发结合商务、休闲、生态的大型城市综合体,职能明确,业务开展较有保障。
    
    作为静安区中环两翼产城融合发展集聚带的主要投资、建设和管理主体之一,以及静安区国有资产的主要经营管理者之一,公司成立时代管了多家原闸北区属的工业企业、区属商业等,在对大部分实行体制改革后,该些企业所属的商铺网点、工业厂房、仓库等房产均归于公司名下,建筑面积约5.8万平方米;2012年7月公司完成第2次资产重组,获得注入房产6.98万平方米(含土地使用权);2016年,股东方又向公司无偿划拨了平型关路及粤秀路多处房产,建筑面积共4,636.56平方米,合计价值0.68亿元。同时,公司重点在大宁区域新开发了多个房产项目,包括大宁中心广场(分为一、二、四期)、大宁人才公寓等。上述房产地理位置优渥,可为公司带来可观的商业服务及旧区改造收入。评级结论
    
    综上所述,中诚信国际评定上海大宁资产经营(集团)有限公司主体信用等级为AA+,评级展望 19 上海大宁资产经营(集团)有限公司面向合格投资者公开发行2021
    
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    中诚信国际关于上海大宁资产经营(集团)有限公司面向合
    
    格投资者公开发行2021年可续期公司债券(第一期)的跟踪
    
    评级安排
    
    根据中国证监会相关规定、评级行业惯例以及本公司评级制度相关规定,自首次评级报告出具之日(以评级报告上注明日期为准)起,本公司将在本次债券信用级别有效期内或者本次债券存续期内,持续关注本次债券发行人外部经营环境变化、经营或财务状况变化以及本次债券偿债保障情况等因素,以对本次债券的信用风险进行持续跟踪。跟踪评级包括定期和不定期跟踪评级。
    
    本评级机构将根据监管要求或约定关注发行人可续期公司债券的特殊发行事项,包括但不限于发行人是否行使续期选择权,发行人是否触发强制付息事件,并及时在跟踪信用评级报告中进行披露。
    
    在跟踪评级期限内,本公司将于本次债券发行主体及担保主体(如有)年度报告公布后两个月内完成该年度的定期跟踪评级,并根据上市规则于每一会计年度结束之日起6个月内披露上一年度的债券信用跟踪评级报告。此外,自本次评级报告出具之日起,本公司将密切关注与发行主体、担保主体(如有)以及本次债券有关的信息,如发生可能影响本次债券信用级别的重大事件,发行主体应及时通知本公司并提供相关资料,本公司将在认为必要时及时启动不定期跟踪评级,就该事项进行调研、分析并发布不定期跟踪评级结果。
    
    本公司的定期和不定期跟踪评级结果等相关信息将根据监管要求或约定在本公司网站()和交易所网站予以公告,且交易所网站公告披露时间不得晚于在其他交易场所、媒体或者其他场合公开披露的时间。
    
    如发行主体、担保主体(如有)未能及时或拒绝提供相关信息,本公司将根据有关情况进行分析,据此确认或调整主体、债券信用级别或公告信用级别暂时失效。
    
    中诚信国际信用评级有限责任公司
    
    2021年01月26日
    
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    附一:上海大宁资产经营(集团)有限公司股权结构图及组织结构图(截至2020
    
    年9月末)
    
    上海市静安区国有资产监督管理委员会
    
    100%
    
    上海大宁资产经营(集团)有限公司
    
    静安区国资委
    
          监事会                  董事会
    
    
    总经理
    
    党群 政行 力人 法务 务财 投资 设计 商招
    
    部 办公 源资 部 部 部 部 部
    
    室 部
    
    资料来源:公司提供
    
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    附二:上海大宁资产经营(集团)有限公司财务数据及主要指标(合并口径)
    
             财务数据(单位:万元)                 2017                2018                2019               2020.9
     货币资金                                     136,570.12           160,833.31            82,804.08            258,916.62
     应收账款                                      6,934.00             18,717.06             8,813.43             14,683.06
     其他应收款                                   195,769.57            241,207.62            184,187.65            201,896.64
     存货                                           10.04                8.28              95,327.05            107,674.28
     长期投资                                     58,608.68            51,549.68            71,375.42            71,375.42
     在建工程                                     317,026.42           117,047.18           138,181.16           136,564.36
     无形资产                                     12,642.00            12,642.00            12,687.24            12,862.32
     总资产                                      1,597,554.26          1,823,642.76          1,841,755.21          2,346,808.14
     其他应付款                                   59,011.07             59,343.95             51,159.07             75,222.64
     短期债务                                     80,839.04            21,444.00            25,494.69            16,953.69
     长期债务                                     649,856.80           867,426.53           870,739.03          1,294,828.88
     总债务                                       730,695.84           888,870.53           896,233.72           1,311,782.58
     总负债                                       863,217.39          1,049,696.30          1,056,000.71          1,467,307.25
     费用化利息支出                               22,013.66            37,504.88            39,537.78            37,658.71
     资本化利息支出                                8,800.45             6,484.83             6,139.22             5,012.87
     实收资本                                     300,000.00           300,000.00           300,000.00           300,000.00
     少数股东权益                                 37,421.88            51,708.35            50,779.59            50,707.83
     所有者权益合计                               734,336.87           773,946.46           785,754.50           879,500.89
     营业总收入                                   55,491.66            76,818.17            74,520.19            52,640.02
     经营性业务利润                                1,088.15             -4,743.74             3,311.09             -8,009.59
     投资收益                                      265.29              4,194.41             5,159.19             4,352.55
     净利润                                        8,742.30             5,011.37             6,137.22             -3,754.76
     EBIT                             33,489.38         45,336.25         49,333.28         33,902.44
     EBITDA                           33,039.05         45,388.14         49,526.10           --
     销售商品、提供劳务收到的现金                 58,858.47            71,044.95            88,766.69            48,175.48
     收到其他与经营活动有关的现金                 91,536.60            81,989.99            48,308.71            69,626.31
     购买商品、接受劳务支付的现金                 20,636.00            18,941.31            103,820.80            28,933.38
     支付其他与经营活动有关的现金                 82,330.79            73,434.75            51,912.02            62,453.11
     吸收投资收到的现金                              --                   --                   --                 470.00
     资本支出                                     63,404.99            101,182.13            22,631.98            234,171.61
     经营活动产生现金净流量                       34,075.52            48,823.53            -32,385.49            12,607.92
     投资活动产生现金净流量                       -75,629.97           -155,076.80            -1,846.49            -314,806.94
     筹资活动产生现金净流量                       86,531.18            130,516.46           -43,797.26           478,311.56
                    财务指标                        2017                2018                2019               2020.9
     营业毛利率(%)                                  49.72                50.51                60.70                59.55
     期间费用率(%)                                  64.60                70.76                78.04                93.07
     应收类款项/总资产(%)                           12.69                14.25                10.48                9.23
     收现比(X)                                       1.06                 0.92                 1.19                 0.92
     总资产收益率(%)                                2.16                 2.65                 2.69                2.16*
     资产负债率(%)                                  54.03                57.56                57.34                62.52
     总资本化比率(%)                                49.88                53.46                53.28                59.86
     短期债务/总债务(%)                             11.06                2.41                 2.84                 1.29
     FFO/总债务(X)                                  0.04                 0.05                 0.05                  --
     FFO利息倍数(X)                                 0.94                 1.07                 1.05                  --
     经营活动净现金流利息覆盖倍数(X)                 1.11                 1.11                -0.71                 --
     总债务/EBITDA(X)                              22.12                19.58                18.10                 --
     EBITDA/短期债务(X)                             0.41                 2.12                 1.94                  --
     货币资金/短期债务(X)                            1.69                 7.50                 3.25                15.27
     EBITDA利息覆盖倍数(X)                         1.07                 1.03                 1.08                  --
    
    
    注:1、中诚信国际根据2017年~2019年审计报告及2020年三季度未经审计的财务报表整理;2、所有者权益包含少数股东权益,净利润包含少数股
    
    东损益;3、公司提供的2020年三季度财务报表未经审计且公司未提供现金流量补充表,故相关指标无效;4、带*指标已经年化处理。
    
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    附三:基本财务指标的计算公式
    
                       指标                                                       计算公式
              短期债务                          =短期借款+以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债/交易性金融负债+应
                                                付票据+一年内到期的非流动负债+其他债务调整项
       资     长期债务                          =长期借款+应付债券+租赁负债+其他债务调整项
       本结   总资债产负务债率                  ==负长债期总债务额+/资短产期总债额务
       构     总资本化比率                      =总债务/(总债务+所有者权益合计)
              长期投资                          =可供出售金融资产+持有至到期投资+长期股权投资
              应收类款项/总资产                  =(应收账款+其他应收款+长期应收款)/总资产
              营业成本合计                      =营业成本+利息支出+手续费及佣金成本+退保金+赔付支出净额+提取保险合同
                                                准备金净额+保单红利支出+分保费用
              营业毛利率                        =(营业总收入—营业成本合计)/营业总收入
              期间费用合计                      =财务费用+管理费用+销售费用+研发费用
       盈     期间费用率                        =(销售费用+管理费用+研发费用+财务费用)/营业总收入
       利能   经营性业务利润                    =费营用业+总其收他入收—益营业成本合计—税金及附加—销售费用—管理费用—研发费用—财务
       力     EBIT(息税前盈余)                =利润总额+费用化利息支出
              EBITDA(息税折旧摊销前盈余)     =EBIT+折旧+无形资产摊销+长期待摊费用摊销
              总资产收益率                      =EBIT/总资产平均余额
              EBIT利润率                        =EBIT/当年营业总收入
              EBITDA利润率                     =EBITDA/当年营业总收入
              FFO(营运现金流)                 =经营活动净现金流—营运资本的减少(存货的减少+经营性应收项目的减少+经营
       现金                                     性应付项目的增加)
       流     收现比                            =销售商品、提供劳务收到的现金/营业收入
              资本支出                          =购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金
       偿债   EBITDA利息覆盖倍数               =EBITDA/(费用化利息支出+资本化利息支出)
       能力   FFO利息覆盖倍数                  =FFO/(费用化利息支出+资本化利息支出)
              经营活动净现金流利息覆盖倍数      =经营活动净现金流/(费用化利息支出+资本化利息支出)
    
    
    注:“利息支出、手续费及佣金支出、退保金、赔付支出净额、提取保险合同准备金净额、保单红利支出、分保费用”为金融及涉及金融业务的相
    
    关企业专用。根据《关于修订印发2018年度一般企业财务报表格式的通知》(财会[2018]15号),对于已执行新金融准则的企业,长期投资计算公
    
    式为:“长期投资=债权投资+其他权益工具投资+其他债权投资+其他非流动金融资产+长期股权投资”。
    
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    附四:信用等级的符号及定义
    
          主体等级符号                                                    含义
              AAA           受评对象偿还债务的能力极强,基本不受不利经济环境的影响,违约风险极低。
               AA            受评对象偿还债务的能力很强,受不利经济环境的影响较小,违约风险很低。
               A             受评对象偿还债务的能力较强,较易受不利经济环境的影响,违约风险较低。
              BBB           受评对象偿还债务的能力一般,受不利经济环境影响较大,违约风险一般。
               BB            受评对象偿还债务的能力较弱,受不利经济环境影响很大,有较高违约风险。
               B             受评对象偿还债务的能力较大地依赖于良好的经济环境,违约风险很高。
              CCC           受评对象偿还债务的能力极度依赖于良好的经济环境,违约风险极高。
               CC            受评对象在破产或重组时可获得保护较小,基本不能保证偿还债务。
               C             受评对象不能偿还债务。
    
    
    注:除AAA级,CCC级及以下等级外,每一个信用等级可用“+”、“-”符号进行微调,表示略高或略低于本等级。
    
       中长期债券等级符号                                                 含义
              AAA           债券安全性极强,基本不受不利经济环境的影响,违约风险极低。
               AA           债券安全性很强,受不利经济环境的影响较小,违约风险很低。
               A             债券安全性较强,较易受不利经济环境的影响,违约风险较低。
              BBB           债券安全性一般,受不利经济环境影响较大,违约风险一般。
               BB            债券安全性较弱,受不利经济环境影响很大,有较高违约风险。
               B             债券安全性较大地依赖于良好的经济环境,违约风险很高。
              CCC           债券安全性极度依赖于良好的经济环境,违约风险极高。
               CC           基本不能保证偿还债券。
               C             不能偿还债券。
    
    
    注:除AAA级,CCC级及以下等级外,每一个信用等级可用“+”、“-”符号进行微调,表示略高或略低于本等级。
    
        短期债券等级符号                                                  含义
              A-1            为最高级短期债券,还本付息风险很小,安全性很高。
              A-2            还本付息风险较小,安全性较高。
              A-3            还本付息风险一般,安全性易受不利环境变化的影响。
               B             还本付息风险较高,有一定的违约风险。
               C             还本付息风险很高,违约风险较高。
               D             不能按期还本付息。
    
    
    注:每一个信用等级均不进行微调。
    
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