2月24日，地产巨鳄碧桂园内部发文，为推动总部精干高效和区域做强优化，对超过20个区域进行合并和裁撤，同时做出38项人事调整。这一次，碧桂园的变革动作很大，同时也是沿袭之前“瘦身”的脉络，从区域层面继续开刀，相应地带来人员的优化和流动。
 
无独有偶，去年万科也提出了“聚焦收敛，区域大换防”。那么，随着头部房企频繁进行组织架构调整的背后，究竟折射出哪些问题？给房企及地产人带什么样的启示？本文就此展开讨论。

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下行周期到来，主动应对市场变化
如果说“区域收缩”是当下行业的新常态，那么把时间往前推两三年，行业却呈现出另一番光景。
 
2016 年及 2017 年，是中国房地产行业实现规模飞跃的两年，从“三千亿”到“五千亿”仅仅用时一年。在此背景下，房企们一方面想趁势实现规模壮大，另一方面也为了生存不被吞并，纷纷提出了千亿计划。
 
此时，每一家房企都希望把战旗插满全国，寄望实现全面开花。在此阶段，房企逐步意识到企业总部要发挥大脑作用，逐步放权到区域，使管理更加扁平。于是，区域裂变应运而生。
 
然而，好景不长，2018年下半年随着热门城市“四限”政策效应逐步显现，加之中美贸易战、经济下行等诸多外部因素，销售面积及金额同比增速持续下降。2019年，房地产延续市场下行周期，直接进入寒冬期。
 
面对融资难、销售下滑、债务压力等，2018年下半年开始频繁发起的房企组织架构调整，也自然而然延续到现在。只不过仅2019年就达17家，或许2020年受疫情影响更甚。
        
       
市场下行，企业组织架构的调整对于碧桂园、万科这些房企巨头则是主动应然选择，尤其是碧桂园。截至2019年中期，碧桂园已落子中国内地31个省市、1235个县镇、共2000多个项目，是进入城市最多的房企。与之相比，万科仅进入不到100个城市，恒大进入不到300个城市。
 
然而自去年以来，三四线城市国家资金倾斜下降、棚改红利褪去，使得三四线城市市场加速下滑。今年又遇到新冠疫情爆发，春节“回乡置业”被打断，许多三四线城市房地产举步维艰。从长远来看，催生四五线城市楼市爆发的条件已经不存在了。
               
那么，对于深耕三四线城市的碧桂园而言，“区域收缩”刻不容缓。值得注意的是，不仅是碧桂园，对于其他布局三四线城市的房企同样需要警惕市场变化。

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纠正过去战略错误，提高人均效能 
在市场上升期，不少房企的人才战略和市场战略都过于激进，没有充分考虑到行业的周期波动，最终也只能选择“区域收缩”，调整纠正过去战略错误。
 
1、纠正“先人后事”策略造成的错误
 
传统观念认为人力成本在房地产行业中是相对较低的，所以很多房企在进行区域扩张的过程中都采取“先人后事”的策略。
 
例如新城，2018年6月新城采取“下沉乡镇”战略，到处招兵买马，成立城市公司，原来的城市公司也升级为区域公司。然而，仅三个月时间，下场开始下行，公司调整战略，暂缓投资速度。于是，人员冗杂的问题凸显，首当其冲的是投资端口人员被裁。
 
此外，对于那些没有回报或者回报小的区域公司自然被合并，随着部分区域公司的收缩合并，出现人员重合的条线都将成为裁员的重灾区。例如中梁地产，2019年4 月，中梁地产的浙广区域集团吞并浙闽粤区域集团的下属南区域公司时，浙闽粤区域集团就预计裁员50人，裁员人数占比在20%左右。
 
我们可以看到，新城与中梁地产由于早期过于激进，导致组织裂变过程中大量空架构落地，一旦市场下行，人员冗杂的问题就变得突出。虽通过裁员一定程度可以降低管理费用，却忽视了项目正常推进的巨大间接成本，失民心的同时，也对企业品牌带来一定负面影响。
 
2、战略预期对架构的调整

大跃进时期，“人有多大胆，地有多大产”这句话被不少人奉为“圭臬”。事实上，这是一种片面追求高指标、高速度的表现。

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