12月27日，中国社科院财经战略研究院发布了《中国住房市场发展月度分析报告(201912)》。

　　据悉，该报告由中国社科院财经战略研究院邹琳华住房大数据团队在2019年11月纬房指数监测分析的基础上，结合项目组对中国住房市场的长期跟踪研究完成。

　　总体看，核心城市房价继续小幅下调，“小阳春”或难以再现。

　　2019年11月核心城市房价平稳回调，房价波动性进一步降低。反映全国24个核心城市房价综合变动的纬房核心指数显示，2019年11月，核心城市房价比上月下降了0.24%，比上年同月上涨了1.9%。这也是2019年8月以来，核心城市综合房价第四个月小幅下降。与2018年同期相比，核心城市房价的波动性显著降低。

　　二手房成交量继续回落至近三年平均值附近，成交量有所萎缩但并未降至冰点。2019年11月，10大重点城市二手住房成交量指数为138.39，比10月下降了8.62%，与2017年以来的二手房成交量指数月度平均值大体相等。可见，下半年二手房成交量虽然持续下降，但仍处于正常值区间。二手住房成交量还远未进入有价无市的“冰冻区”。

　　随着政策走势的进一步明确和房价总体波动性的降低，2020年初房地产市场“小阳春”现象或难以再度出现。

　　2019年初房价“小阳春”的出现，主要基于以下条件：一是2018年第4季度核心城市房价出现较快下滑，市场累积了一定的反弹动能；二是2019年初住房调控政策进入真空期，市场各方乐观推测调控政策可能转向。目前，这两项条件均发生较大变化。首先，2019年12月10日至12日举行的中央经济工作会议明确定调2020房地产政策，会议再次强调要坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，要求全面落实“稳地价、稳房价、稳预期”的长效管理调控机制。2020年的房地产调控政策主线已经较为明朗，房地产市场借政策真空期进行预热的可能性已经大为降低。第二，2019年第4季度房价总体稳中趋降，并未出现大幅下调，因而市场累积的反弹动能也很小。综合看，2020年初，房地产市场总体不大可能再度出现明显的“小阳春”现象。

　　分城市看，一线城市中深圳创新高北京仍下跌，2020下半年房价稳定难度可能加大。

　　一线城市纬房指数监测显示，自2019年7月以来，一线城市房价走势出现分化，深圳房价独自持续上行，而北京、上海、广州等城市继续调整。其中，北京房价下调速度要快于其它一线城市。纬房指数显示，由于2019年7月以来一线城市市场走势的持续分化，2019年11月一线城市中深圳房价创出历史新高，北京则进入2017年以来的新低。与2017年4月最高点相比，2019年11月北京房价约下跌了18.5%。广州的市场走势与北京非常相似，但是波幅要比北京略小。上海自2019年5月以来，房价的涨跌幅度相对较小，继续保持平稳调整的态势。

　　如果一线城市市场走势分化继续加大，2020年下半年一线城市房价稳定的难度可能加大。在最近几轮房地产小周期中，深圳往往领先于其它一线城市房价率先复苏，因而具有一定的市场风向标意义。本次深圳房价再度率先上涨，对其它一线城市的房价预期具有一定的正向影响。如果2020年下半年深圳房价涨势延续，其房价上涨态势可能会逐步会传导至其它一线城市。2020年下半年，一线城市房价稳定难度将加大。如果2020年下半年之前深圳房价涨势消退，一线城市住房市场有望维持总体稳定。

　　分城市看，部分二三四线城市房价波动性仍较大。

　　在“房住不炒”的政策背景下，部分二三四线城市房价稳中有降。青岛、济南、中山、淄博、肇庆等少部分二三四线城市，近一年房价降幅大于9%，市场理性回归、泡沫缩小，居民购房负担降低。二线城市中，长沙房价水平相对较低，且近一年房价下降约5.99%，居民购房负担也有所减轻。重庆、天津、武汉、石家庄、福州、郑州等城市，近一年房价稳中略降，房地产泡沫扩张得到抑制。

　　部分城市房价波动性相对仍较大。纬房指数监测显示，苏州、南通、宁波、临沂、唐山、宿迁、洛阳等城市近一年二手房价涨幅在12%以上。其中苏州2019年11月房价环比下降1.74%，短期房价涨势初步得到控制。

　　环京房地产市场仍然平稳。2019年11月，作为环京风向标的廊坊(燕郊)房价环比下降0.54%，同比上涨4.62%。

　　从租房市场看，核心城市住房租金较快下跌。反映全国22个核心城市住房租金总体变化的纬房租金核心指数显示，核心城市住房租金继8月开始由涨转跌之后，11月租金继续较快跌。2019年11月，核心城市住房租金指数为101.67，环比下跌1.35%，同比下跌1.08%。2018年同期，核心城市住房租金也有类似的下降走势，但2019年租房市场景气度总体低于2018年。由于11月属于租房市场淡季，住房租金较快下跌总体属于季节性波动，同时也叠加了少部分经济增速下行因素的影响。

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