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一天半成交3套千万老破小,“后浪”们还够得上学区房的门槛吗?

网络整理 2020-05-08 05:52

  最近网上都在热炒学区房可能要降温的消息?但事实告诉你,并非如此。

  五一假期,北京二手房市场迎来了一波“狂欢”,在短短36个小时内,丰汇园便有3套千万级的老破小学区房成交,最高单价甚至超过了25万元/㎡。说到这里不得不佩服虎爸虎妈们的战斗力,疫情憋了这么久,好不容易盼到个小长假,人家不出门,不放纵,出手就是几百万上千万,只为给孩子奔个好学区,不让孩子输在起跑线上。

  这是什么精神?

  北京楼市的购房热潮,跟最近疯传的“多校划片”不无关系。5月5日,《北京日报》也佐证了这个消息,称北京地区适龄儿童将从5月6日起开始采集小学入学信息,其中“六年一学位”“多校划片”等相应措施也陆续出台。

  换句话说,就是以后房子不能指定学校了,多校划片锁学位。看上去好像学区房要全面降温了。难道是虎爸虎妈们误判形势买错了吗?

  01

  最后狂欢,学区房的“末路”

  学区房,一直是个非常特殊的概念,尤其是北京的学区房。

  毕竟教育资源就那么多,即使是在高度集中的北京地区,学区房也被划分成“西城、东城和海淀学区”跟“非西城、东城和海淀学区”,其间的差距虽不能以马里亚拉海沟计算,却也是一条难以逾越的鸿沟。

  其中,西城区的学区房更是个“不败的神话”,纵使是在楼市观望情绪严重的2019年,北京各大城区纷纷降价,只有西城区屹立不倒,以高达12万/㎡的房价傲视群雄。在过去几年间,西城区的学区房一直被视为最保值的房产,普遍均价超过10万元。

  而在2006年,西城区的学区房价还只有8000-10000元。

  站长特地给大家找来了2006年北京市的人口情况,数据显示2006年北京地区的新生儿为129397人,本地户籍新生儿为63498人,而当年北京市的小学一年级招生人数为73138人。北京地区小学的“户籍招生限制”在2007年放开,2007年招生人数达到109203人,而2007年的新生儿人口在161000人,其中本地户籍新生儿为77700人。

  到了2016年,随着二胎政策的放开,当年北京新生儿的数量大增,达到了280000人,其中本地户籍173000人,外地户籍107000人。然而同年的小学招生人数却并没有随着二胎政策的落地进一步放开,2016年的小学招生人数为145876人。

一天半成交3套千万老破小,“后浪”们还够得上学区房的门槛吗?

  折算下来,十年(2017年-2016年)的招生人数,只增加了36673人。换句话说,北京的学位有限,即使孩子出生在北京,也不意味着他就能在北京上学,尤其是新生儿人口大增的2016年、2017年。

  而按照现在小孩的入学年龄来看,这批孩子上学的年龄,也不远了。

  所以,这几年北京的学区房愈演愈烈,西城、东城和海淀的学区房总是供不应求,不管房子再破再老,基本也都能找到心甘情愿的接盘侠。很多家长买了“定点小学”的学区房,等到自家孩子念完小学,再转手找个接盘侠,没准还能赚点儿钱。

  再加上过去北京各城区限定的学位时间也不一致,有些地方是“三年一学位”,有些地方是“五年一学位”,甚至有些不限制时间,所以私下里买卖学位都是小意思了,有些家庭落完户后,可能转手就把房子卖了。

  所以“锁六年学位”这个大招一出来,很多拥有学区房的家庭都傻眼了,尤其是那种拥有多套学区房的家庭。这几天挂牌“甩卖”优质学区房的真不在少数,不少业主也都选择了降价,北京学区房“降温”也是真的降了。

  我们可以用其他一线城市的情况来倒推一下,被用掉了学位的学区房,降价的幅度可能不会小,毕竟孩子也不是一天念完小学的。其次,北京这些占据优秀学位的“老破小”那不是一般的老破小,有些楼龄都是60年以上了,三四十年楼龄的房子比比皆是,这也意味着购房者很难在银行里边贷到款。

  咱们按照“六年一学位”来推算,一套老破小的转手次数将被大大减少,也的确算是变向给学区房降温了。北京学区房上次出现如此局面,还是在2016年,那段时间北京发布了新的落户政策,倘若父母无住房,为单位集体户口,需出具单位同意入户证明。

  而这一批孩子,只能根据集体户口所在地和学位情况,在全区范围内随机派位入学,就近原则——这可以说是动摇到了学区房的“半壁江山”。2016年,西城区的新生儿占北京新增人口的1/10,而到了2017年,就“锐减”成了1/20。

一天半成交3套千万老破小,“后浪”们还够得上学区房的门槛吗?

  其间利害,自然是可想而知。

  而此番北京楼市再次捉刀朝向学区房,无疑会迎来一波更大的“地震”。

  02

  多校划片,教育资源有限

  真正让西城学区房“伤筋动骨”的,是多校划片。西城区将在7月31日之后跟上北京其他城区的步伐,加入到共享校区的阵容中。

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