（原标题：房屋养老金三问）

这两天，围绕住建部提出的“房屋养老金”，社会上讨论得很热烈。老百姓最关心的是，这笔钱从哪来？尤其是需不需要个人掏腰包？为此，住建部官网组织了一批解读文章，重点是新制度不会增加群众负担。

解读中援引了住建部长倪虹的发言：十几年后，我们八成的房子都要进入“中老年状态”，因此需要“像汽车保险一样建立房屋的体检和保险制度”。具体来说，房屋养老金分个人账户和公共账户两个部分，其中个人账户是业主缴存的住宅专项维修资金，此前是房屋交易中的常设制度，针对住宅公共部分进行维修改造；而公共账户由政府负责建立，主要通过地方财政和土地金等方式筹集，用作房屋的体检和保险。

看上去，政策的出发点是好的。不过，一些朋友仍然有疑问：

第一，既然过去已经建立住房专项维修资金的制度，为什么还需要新建立公共账户？

一位在住建部官网撰文的专家称，我国建立了由商品房购房者按照建安成本5%—8%缴纳住宅维修资金的制度，但数量十分有限，已难以满足房屋安全维护和老旧小区更新的需要。

而这种说法到底对不对呢？据经济观察报报道，相比于大量老旧房屋失修的情况，截至2020年，中国大概有万亿级的住宅专项维修资金，很多是趴在账上动不了的。现在情况怎么样，可能也差不多。

动不了的原因大概有三个，一是业主取得共识难，二是有关部门审批难，三是很多小区的维修基金是一笔糊涂账。《经观头条|唤醒沉睡的“小金库” 一万亿公共维修基金如何为民所用》这篇文章中有详细的解读。

而更严峻的问题是，住宅专项维修资金，主要是存缴在商品房小区账户上。而我们国家还有大量的非商品房，俗称公房，即是由国家以及国企、事业单位投资兴建的住宅。这些房子房龄普遍超过二三十年，很多根本就没有这笔专项资金，而它们恰恰是最需要维修的。

第二，危房、老房急需筹资修缮和更新，新建的公共账户管用吗？

从官方解读看，原来的个人账户的钱可以用于房屋维修，但是专项资金，应该专款专用，想必不可能拿新小区的专项资金去修老小区吧？而新建的公共账户里的钱，目的是用于预防而不是维修，你可以去给房屋做所谓的体检、买保险，但是谁出维修的钱呢？并且从常识上讲，在维修、房屋体检、保险这几项支出当中，维修应当是大头。因此，房屋养老金的改革，怎么解燃眉之急，现在看还是个问题。

第三，老百姓怕交钱，但是公共的钱就一定好筹吗？现在各地财政吃紧，而土地收入更是连年锐减，今年上半年全国土地收入1.53万亿元，比五年前下降了1.14万亿元。有些地方甚至由公务员贷款给自己发工资。这样的基本面下，“让地方财政补贴一点、土地出让金归集一些”的难度可想而知。

进入存量房时代，重视房屋养老问题，防患于未然，探索建立长期有效的管理制度，当然是有关部门的职责，也关系到群众切身利益。可是在当前环境下，相比于建立所谓公共账户，通过改革激活存量维修资金，似乎更具有操作性。

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