8月热点城市租房市场开始降温。

21世纪经济报道记者根据中国房价行情网数据整理“8月租金单价TOP10城市租金情况”发现，在8月租金单价TOP10城市中，北京租金平均单价为112.5元/月/平方米，是8月唯一一个租金单价超100元的城市，环比来看，北京租金单价下降1.6%。不止北京，除深圳和厦门外，TOP10城市8月租金单价均出现下调，其中杭州环比下降超5%。

根据贝壳研究院数据，全国重点40城住房租赁市场在7、8月达到年内市场热度高峰，9月租赁市场降温，全国重点40城住房租赁市场9月成交量环比减少超过20%。贝壳研究院预测，今年四季度全国租赁市场将进入传统淡季，租金水平回落。

租赁旺季结束市场降温

贝壳研究院高级分析师黄卉向21世纪经济报道记者表示，城市租金水平主要受市场供需关系影响，与城市的人口净流入情况、房源供应情况相关。

合硕机构首席分析师郭毅则认为，在人口流动背后，城市产业承载力和人口吸附力是影响城市租金的核心因素。另外，大城市严格的楼市限购和高位运行的房价也使无力购房的刚需家庭涌向租房市场，增加租房需求。

在多种因素的共同作用下，中国房价行情网数据显示，在8月租金单价TOP10城市中，北京、上海和深圳居全国前三，分别为112.5元/月/平方米、99.34元/月/平方米和94.49元/月/平方米。

黄卉指出，6-7月由于高校毕业生集中进入租赁市场，会形成毕业季的租赁旺季。今年高校毕业生人数创历史新高，大城市70%的高校毕业生通过租房解决居住问题。对毕业生吸引能力较强的城市租金水平存在显著的季节性上涨特征，因而一线城市普遍在7-8月达到年内租金峰值。

依据贝壳研究院监测数据，今年TOP10城市的全年租金峰值多集中在7月。黄卉指出，8月城市租金水平和市场成交热度回落，毕业季带来的租赁旺季在8月结束。

与其他一线城市相比，广州租金绝对值处于低位，为59.39元/月/平方米。黄卉指出，其核心原因是广州租赁房源供应充足，市场租赁需求规模较北上深低，供需结构趋于缓和。

按中国房价行情网数据计算，8月在一线城市租赁一间20平方米的主卧，北京、上海、深圳和广州每月平均需要支付2250元、1987元、1890元和1188元的租金。

环比来看，8月租金单价TOP10城市仅深圳和厦门同比微涨，其余城市均有所下调，杭州和成都8月租金单价分别环比下降5.03%和4.31%，调整幅度最大。

黄卉认为，今年城市租金同比上涨除了有毕业生人数创新高的原因外，还与去年受新冠肺炎疫情影响多数城市租金呈现低位有关。今年疫情有效防控，租房市场回归常态，租金价格较去年有所上涨。尽管如此，贝壳研究院监测的全国重点40城数据显示，近七成城市租金仍低于2019年同期水平，可见疫情对租金的滞后影响尚未完全消退。

调控租金难度大

黄卉指出，每年大概有两个租赁旺季，除了毕业季外，春节后流动人口返城和城市人口工作变动会形成春节后住房租赁旺季。而现在毕业租房旺季已过，9月房屋租赁市场继续降温。贝壳研究院监测的数据显示，全国重点40城租赁市场9月成交量环比减少超20%。

北京亚运村房屋租赁经纪人张成明显感受到租房市场在转冷，“租房的人变少了，听经理说我们商圈9月成交的单量比8月少了近一半”。张成表示，去年受新冠肺炎疫情影响租金水平较低，今年很多租客续租，目前待租房源较往年同期少。

另外，亚运村商圈的租金也在小幅降低。“我们这边45平方米左右的一居室七八月租金一般6200-6300元，最近能便宜200-300元，有些还有100-200元的议价空间。”张成说。

由于工作变动，原本在北京通州租房的王然9月开始关注健德门区域的房屋，她发现中介平台上的一居室个人房源，在挂牌价的基础上大都还有100-200元的议价空间。

尽管如此，线下看了三次房后，王然的租房目标从整租一居室变成了合租主卧。王然告诉21世纪经济报道记者，她的租房预算是4000-5000元/月，而健德门附近一居室的月租金大都超过6500元。

季节性因素影响城市租金水平，但涨跌幅度不会太大。郭毅告诉21世纪经济报道记者，从全国层面来看，受产业承载力和外来人口吸附力等影响，一线城市和强二线城市租金缺乏下调动力。“如果这些特征不发生根本性扭转，我觉得短期之内大城市租金明显下调的可能性并不大。”

近期住建部在实施城市更新行动中防止大拆大建问题相关通知中表示，要确保住房租赁市场供需平稳，城市住房租金涨幅不超5%。北京也发布住房租赁条例，明确要建立租金监测和发布机制，必要时可以采取佣金和租金指导价。

对此黄卉认为，市场租金会在一定范围内合理波动，政府或将出台的租金指导价可以成为市场租金的稳定器，能有效避免租金大幅上涨。同时黄卉也提醒，应避免对市场主体运行造成过多影响。

郭毅则认为目前住房租赁市场中相当一部分房源为小业主的闲置房屋，房屋的位置、房龄、面积、内部装修等各有不同，很难确定“合理租金”的评判标准。相较而言，通过加大公租房、保障性租赁住房、人才租赁住房等开发和供应力度，扩大其市场占有量，循序渐进影响市场租金或更加合理。

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